#práctica Modelo: Demanda por Daños y Perjuicios (Filtraciones. Propiedad Horizontal)
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182. DEMANDA POR DAÑOS Y PERJUICIOS (FILTRACIONES. PROPIEDAD
HORIZONTAL).
Sr. Juez:
NT, por mi propio derecho, con domicilio real en……………….. constituyendo en legal conjuntamente con la letrada que me asiste, Dra……………….Tº…. Fº ……CPACF, con domicilio e identificación electrónica en el CUIT………….. a V.S. respetuosamente me presento y digo:
1. OBJETO:
Que en legal tiempo y forma vengo a promover demanda contra el Consorcio de Propietarios de la Av. Directorio …….. de Capital Federal, con domicilio legal en …………,1 y/o quien resulte responsable por los daños y perjuicios ocasionados, a fin de que se lo condene a la realización de las reparaciones que se solicitan y al pago de la indemnización por la suma que surge de la Liquidación abajo practicada o lo que en más o en menos resulte de las probanzas a producirse en estos obrados, con costas.- 2. HECHOS:
Que en mi carácter de propietario de la Unidad Funcional Nº 7 2 del Consorcio de Propietarios de la Av. Directorio ….. vengo a reclamar los daños y perjuicios provocados por filtraciones provenientes de cañerías que pasan por debajo de la Unidad Funcional Nº 10 del mismo Consorcio de Propietarios y que se encuentran a exclusivo cargo del Consorcio. accionado.
A fin de ilustrar a V.S. de la situación de hecho en la que se encuentra mi propiedad, corresponde en primer término realizar una descripción de mi departamento. La unidad cuenta con 80 mts cuadrados distribuidos en una cocina, un living comedor, dos habitaciones, un baño y un balcón. Se adjunta croquis en Anexo I.
Que desde el mes de…………. se han venido notando filtraciones en el techo del dormitorio principal. Primero se advirtieron en el placard y luego se fueron dispersando por el techo hasta abarcar una superficie de……… También se encuentra afectado el techo del baño y del pasillo de distribución.
La causa de las filtraciones proviene de desperfectos en las cañerías de desagüe y cloacas correspondientes a la Unidad Funcional Nº 10 que se halla situada justo arriba de mi departamento.
A mediados de……., la situación se tornó insostenible. Lo que primero comenzó como una pequeña mancha de humedad, luego se transformó en goteras.
Del informe técnico de parte acompañado en Anexo II surge claramente cuáles son los daños sufridos en mi propiedad, las partes afectadas y en definitiva la gravedad de la situación.
Cabe destacar que mi familia está compuesta por el matrimonio y dos hijos de 5 y 3 años. Mi esposa es asmática con lo cual su salud de encuentra seriamente afectada por las condiciones en las que vivimos. Los niños ni siquiera pueden entrar a nuestro dormitorio. Vivimos entre goteras y olor a humedad intenso. No podemos utilizar el placard del dormitorio principal. Debiendo colocar nuestra ropa y demás pertenencias en el living.
En definitiva, no podemos gozar libre y adecuadamente de nuestro hogar. En las circunstancias en las que estamos viviendo ni siquiera podemos recibir amistades o familiares y nuestros hijos no pueden invitar amigos.
Se adjuntan fotografías en el Anexo III.
Cabe destacar que como consecuencia de las profusas filtraciones se han afectado los siguientes artefactos/muebles……….(electrodomésticos, artefactos de luz, muebles, colchón, ropa de blanco, vestimenta, etc)
En ese estado estuvimos viviendo durante meses y luego de efectuar numerosos reclamos al consorcio a través de la persona de su representante, al no obtener ninguna respuesta certera, se remitió la CD Nro………..de fecha……… en la cual se han señalado los daños ocasionados y se solicitó la reparación de los mismos con más el reintegro de los gastos erogados.
En respuesta, el consorcio demandado desconoció los daños y perjuicios y recurriendo a una formalidad con una clara intención dilatoria solicitó inspeccionar la propiedad siendo que ya tenía pleno conocimiento del estado de la misma.
Así las cosas nos vimos obligados a remitir la CD Nro……….. de fecha ………, citando al Consorcio para el día ………. a las …….hs. para efectuar dicha inspección. Ese mismo día concurrieron el Administrador, Sr……… Se hallaba presente en el acto la Escribana Dra. ……….. (Matrícula Nº ….) quien labró un acta y retiró un rollo fotográfico con las fotos tomadas en dicho momento (Se adjunta a la presente acta y las fotografías certificadas).
Ninguna medida ha tomado el Consorcio luego de la visita del Sr.
Administrador, lo cual motivó una nueva carta documento de fecha ………… CN Nro……… en virtud de la cual se intimaba al hoy accionada por última vez a iniciar las tareas de reparación, ante la cual ha guardado absoluto silencio.
Como puede V.S. apreciar el consorcio demandado en todo momento se mantuvo en una postura renuente y ostensiblemente dilatoria. Esta parte se vio obligada a remitir cartas documentos y efectuar numerosos reclamos para obtener algún tipo de respuesta, con los costos, demora y desgaste que ello significa, con un resultado final absolutamente negativo, ya que los daños nunca fueron reparados.
Por otra parte, llama poderosamente la atención la discriminación sufrida por esta parte y su familia. Ha habido un maltrato hacia nuestras personas que se traduce en un verdadero daño moral que deberá ser resarcido económicamente y en forma independiente del daño material.- La mediación habida entre las partes no ha arrojado resultado alguno, lo cual me obliga a presentarme en estos obrados en procura de obtener la reparación de los desperfectos y el resarcimiento de los daños y perjuicios.
3.- CONSIDERACIONES JURIDICAS MINIMAS:
| En el presente se encuentran reunidos los cuatro presupuestos básicos para la atribución de la responsabilidad civil a saber: a) Los daños: como lesión a intereses jurídicos (a cuya descripción me refiero más abajo), b) Factor de atribución, c) La relación de causalidad: dado que es necesario que entre la acción y el daño haya un nexo de causalidad, y que el daño se derive de la primera y d) Conducta antijurídica que se verifica al violar la ley, normas, decretos y principios generales.
El art. 20403 define las partes comunes del edificio y el artículo 20414 del CCyC establece que las cañerías son partes y cosas necesariamente comunes, por lo que mantenimiento en buen estado de conservación compete al Consorcio. Por ello se configura la responsabilidad de este último al producirse filtraciones provenientes de dichas instalaciones que afectan en forma flagrante mi Unidad Funcional.
En el caso de marras se ha vulnerado la verdadera razón de la existencia del consorcio, cual es la protección y resguardo de los derechos del conjunto de los copropietarios.
Las cuestiones suscitadas por los daños que producen las filtraciones en las cañerías de un edificio constituido como derecho real de propiedad horizontal deben resolverse conforme las previsiones del Libro IV, título V del CCyC y lo establecido en el Reglamento de Copropiedad y Administración. En tal sentido, los gastos de conservación y reparación deben ser solventados por el Consorcio, por tratarse de partes comunes5 . Por ello es responsabilidad del Consorcio reparar los desperfectos en las cañerias que provocan las filtraciones como así resarcir los daños provocados en mi unidad funcional a causa de las filtraciones provenientes de partes comunes del edificio6 .
(Citar jurisprudencia relativa al caso) 4.- LA OBLIGACION DE HACER7
:
Que resulta obligado el consorcio a proceder a reparar aquellas partes comunes afectadas que provocan severos perjuicios en mi unidad funcional. Por ello, se solicita que la condena, amén de reparar los daños provocados en mi propiedad, ordene a la demandada a la realización de todos los trabajos que resulten necesarios para hacer cesar las filtraciones. (Explicar las particularidades del caso)
5.- LOS DAÑOS RECLAMADOS:
A raíz de la conducta desplegada por el Consorcio demandado se nos han ocasionado los siguientes daños8 a) DAÑO EMERGENTE: b) PRIVACION DE USO: c) DAÑO MORAL La perdurabilidad en el tiempo de la lesión espiritual consistente en el impedimento de un disfrute pleno de la vivienda por parte de toda mi familia, quienes nos vimos privados de contar con un espacio saludable y prolijo para habitar durante un lapso de……, sumado al desdén o desprecio que para su reparación ha mostrado la demandada de quien era de esperar una conducta responsable, comprometida y leal justifica el reclamo del daño moral que ha sufrido mi familia integra9 .
d) OTROS GASTOS:
6.-LIQUIDACIÓN: El monto que se reclama surge de la siguiente liquidación: a) Daño Emergente: b) Privación de uso c) Daño moral d) Otros gastos:
El monto del reclamo asciende a la suma de $ …………… o la que en más o en menos resulte de las probanzas a producirse en estos autos con más sus intereses.
Se abona en este acto la suma de $……….. en concepto de tasa de justicia.
7.- PRUEBA. A fin de acreditar los extremos invocados, ofrezco la siguiente prueba:
1) Confesional: Cite el Juzgado al Representante legal del consorcio demandado, a absolver posiciones y reconocer documentación, a tenor del pliego que se adjuntará, bajo apercibimiento de ley.- 2) Documental: La que se acompaña, a saber: Escritura de compra de la Unidad Funcional Nro. 7, Copia simple de Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio de Copropietarios de Av. Directorio Nro……, Acta de Constatación (Escritura nº …….), Fotografías certificadas (….), Facturas por gastos erogados en concepto de reparaciones, Informe técnico, Croquis de la unidad funcional, liquidaciones de expensas, Recibo por pagos de expensas, presupuestos de reparación, cartas documento, acuses de recibo, partidas de nacimiento, acta de matrimonio, ……….
3) Testimonial: Cite el Juzgado a prestar declaración testimonial a las siguientes personas, a tenor del interrogatorio que se adjuntará, bajo apercibimiento de ley. Los testigos responderán sobre las condiciones en que se halla la propiedad, la conformación de la familia, las afecciones de la familia a causa de los daños sufridos……. En su caso deberán ser citados conforme ley 22.172.
4) Informativa: a) Se libre oficio al Correo a fin de que por medio de quien corresponda se sirva determinar la autenticidad de las cartas documento y avisos de recepción que se adjuntan. b) A la Escribana, a fin de que determine la autenticidad del Acta de constatación (Escritura Nº ………), fotografías y Factura C adjuntas. c) A las firmas …………. a fin de que por medio de quien corresponda indiquen la autenticidad de las facturas y presupuestos adjuntos e informen precios actualizados de los siguientes productos……….. (afectados por las filtraciones). d) Al l Registro Propiedad Inmueble a fin de que por medio de quien corresponda se sirva informar la titularidad allí registrada de la Unidad Funcional de mi propiedad.- e) Al Arquitecto………….. a fin de que certifique la autenticidad del presupuesto e informe técnico adjunto.
5) Pericial: Se designe Perito Arquitecto único y de oficio a fin de que determine: a) Se constituya el experto en la propiedad de la actora y describa cómo se hallan distribuidos los distintos ambientes que la componen. A tal fin efectúe un plano del lugar e indique si el croquis agregado en la demanda ilustra la distribución de los ambientes y su superficie.- b) Determine el perito cuál es el estado actual de la misma indicando qué daños materiales presenta en cada uno de sus ambientes, indicando causa de su ocurrencia.- c) Indique según su leal saber y entender cuál ha sido la causa de las filtraciones y, en tal caso describa cómo se produjo la entrada de agua en los ambientes que componen la Unidad Funcional del actor. d) Indique el perito cuáles serían las tareas que habría que efectuar para reparar las cañerías afectadas y los daños provocados en la propiedad del actor, el costo aproximado de los materiales y la mano de obra y el tiempo de duración de las tareas.- e) Determine el Perito el valor de la reparación integral de los artefactos ubicados en el baño que a la fecha se encuentran dañados.- f) Indique toda otra cuestión que según su leal saber y entender resulten de interés para la presente causa.- Consultor Técnico: Se designa en carácter de consultor técnico de esta parte al Arquitecto ……………… con domicilio en……… 8. PLANTEA CASO FEDERAL: A todo evento hago expresa reserva del caso federal para ocurrir por ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación por vía del artículo 14 de la ley 48, toda vez que se encuentran en juego la efectiva vigencia de derechos y garantías amparados por la Constitución Nacional.- 9.- DERECHO:
Fundo el derecho en los arts. 773, 1716, 1737, 1741, 1749, 1772, 2037, 2040, 2041, 2044, 2048 y cdtes. del CCyC, jurisprudencia y doctrina aplicable al caso.
10.- MEDIACIÓN:
En el caso, se ha cumplido con lo normado en la ley 26.589, realizándose la mediación respectiva, sin que se llegara a acuerdo alguno. Se adjuntan las actas de mediación correspondientes.
11.- AUTORIZACIONES:
Se deja autorizado a consultar el expediente, diligenciar cédulas, oficios, testimonios, mandamientos, sacar fotocopias y en general, a realizar todo trámite inherente a estos obrados a ….
11 .-PETITORIO: Por todo lo expuesto a V.S. solicito: a) Me tenga por presentado, por parte y por constituidos los domicilio legal y electrónico indicados.- b) Se confiera traslado de la demanda por el término y bajo apercibimiento de ley. c) Se tenga presente la prueba ofrecida y la reserva del caso federal. d) Oportunamente se haga lugar a la demanda, condenando al pago del capital reclamado con más sus intereses y costas.
Proveer de conformidad, Será justicia.
1 ARTICULO 2044.-Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
2 ARTICULO 1772.-Daños causados a cosas o bienes. Sujetos legitimados. La reparación del menoscabo a un bien o a una cosa puede ser reclamado por: a) el titular de un derecho real sobre la cosa o bien; b) el tenedor y el poseedor de buena fe de la cosa o bien.
3 ARTICULO 2040.-Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
4 ARTICULO 2041.-Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
5 ARTICULO 2048.-Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
6 ARTICULO 1749.-Sujetos responsables. Es responsable directo quien incumple una obligación u ocasiona un daño injustificado por acción u omisión.
7 ARTICULO 773.-Concepto. La obligación de hacer es aquella cuyo objeto consiste en la prestación de un servicio o en la realización de un hecho, en el tiempo, lugar y modo acordados por las partes.
8 ARTICULO 1716.-Deber de reparar. La violación del deber de no dañar a otro, o el incumplimiento de una obligación, da lugar a la reparación del daño causado, conforme con las disposiciones de este Código.
ARTICULO 1737.-Concepto de daño. Hay daño cuando se lesiona un derecho o un interés no reprobado por el ordenamiento jurídico, que tenga por objeto la persona, el patrimonio, o un derecho de incidencia colectiva.
9 ARTICULO 1741.-Indemnización de las consecuencias no patrimoniales. Está legitimado para reclamar la indemnización de las consecuencias no patrimoniales el damnificado directo. Si del hecho resulta su muerte o sufre gran discapacidad también tienen legitimación a título personal, según las circunstancias, los ascendientes, los descendientes, el cónyuge y quienes convivían con aquél recibiendo trato familiar ostensible. La acción sólo se transmite a los sucesores universales del legitimado si es interpuesta por éste.
El monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas.
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