Urbanismo de sentido común
¿Qué futuro les espera a las casas de los barrios tradicionales de Córdoba como producto inmobiliario? ¿Por qué hace 30 o 40 años barrios como Parque Vélez Sársfield o Urca eran los preferidos por los segmentos sociales acomodados, y hoy se destacan por la cantidad de inmuebles en venta a valores por debajo del costo de reposición?
Como corredor inmobiliario, esta pregunta me inquieta desde hace algunos años. Tomar una casa a la venta en estos barrios es un desafío. Por un lado, hay que lidiar con una oferta muy abundante. Por otro, el trabajo exige convencer al propietario de que su casa vale menos de lo que costaría construirla de nuevo, o incluso menos de lo que en algún momento valió. Esto se debe a que quienes tienen el poder adquisitivo para comprar ese tipo de propiedades tienden a elegir otros barrios.
En general, las nuevas generaciones que crecieron en barrios como Urca o Parque Vélez Sársfield suelen optar por mudarse a zonas con sistemas de seguridad privada, aunque estén peor ubicadas y más alejadas de los centros educativos, de servicios y entretenimiento. Este fenómeno responde sobre todo a una percepción creciente de inseguridad en los barrios abiertos tradicionales. Así, quienes tienen el poder adquisitivo suficiente prefieren mudarse a urbanizaciones con vigilancia privada.
No necesariamente se trata de countries cerrados. En muchos casos, hablamos de barrios con calles públicas, pero en los que los propietarios están obligados, a través de contratos, a contribuir al financiamiento de servicios de seguridad.
Por el mismo precio, muchas familias jóvenes prefieren adquirir un dúplex de tres dormitorios y tres baños, con una superficie cubierta de 150 m² y un terreno de 180 m², en estos barrios más modernos, antes que una casa de 350 m² con cuatro dormitorios, quincho y pileta, en un terreno de 500 m², en zonas como Parque Vélez Sársfield o Granja de Funes.
Futuros probables
La gran pregunta es qué sucederá con los barrios tradicionales y sus viviendas en el futuro. Una posibilidad es que los inmuebles sigan bajando de precio hasta volverse accesibles para sectores sociales con menor poder adquisitivo. Si la estabilidad económica permite un crecimiento del crédito hipotecario, quizás esa sea una respuesta viable. Sin embargo, es difícil imaginar que estas propiedades recuperen el valor histórico que tuvieron.
Otra alternativa es que algunos barrios se revitalicen mediante cambios en las normativas de ocupación del suelo. En este sentido, ciertos sectores tienen gran potencial para la construcción en altura, como Güemes, que por su cercanía con Nueva Córdoba y el Parque Sarmiento podría revalorizarse de modo significativo con este tipo de proyectos. Lo mismo podría aplicarse a barrios como Rogelio Martínez, cuya ubicación estratégica lo hace atractivo para desarrollos residenciales de mayor densidad. Sin embargo, estos cambios suelen encontrar resistencia entre los vecinos, a pesar de la apreciación que implicarían para sus inmuebles.
Un ejemplo interesante es el proyecto que está siendo evaluado en la ciudad de Villa Allende, que propone el cerramiento nocturno de calles secundarias en algunos barrios. Este sistema busca reorientar el tráfico hacia las principales avenidas, limitando la circulación en horarios nocturnos mediante portones metálicos.
Si bien se trata de una medida disruptiva, podría ser efectiva para mejorar la seguridad de los residentes y, eventualmente, incrementar el valor de las propiedades en las zonas intervenidas.
La solución de raíz sería encontrar medidas eficaces al problema de la inseguridad urbana. Quizás algún día, por ejemplo, sistemas avanzados de vigilancia, como cámaras de monitoreo con tecnología moderna, podrían transformar las condiciones de vida en los barrios tradicionales y devolverles atractivo como opciones residenciales.
En conclusión, el futuro de las casas en los barrios tradicionales de Córdoba es incierto. Actualmente, son propiedades de difícil venta y, en muchos casos, subvaloradas. Sin embargo, existe un potencial de recuperación si se implementan cambios en el diseño urbano, normativas y se mejora la percepción de seguridad.
* Abogado
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