Sí, apología del boleto de compraventa
El pasado 21 de agosto, se publicó en esta sección la respuesta de un escribano público a nuestra nota del 7 de agosto referida al boleto de compraventa. Agradezco al notario su contribución al debate, que siempre resulta enriquecedor cuando es realizado con objetividad.
Paso a responder sus argumentos. El título de la nota del escribano es el mismo que el de la mía, pero con signos de interrogación: ¿Apología del boleto de compraventa? Pareció querer significar que en mi artículo no quise verdaderamente defender el boleto, sino algún interés económico privado de mis clientes. Yo prefiero evitar prejuicios, por lo cual no afirmaré que el notario quiso defender intereses gremiales.
De ninguna manera he afirmado que el boleto de compraventa es equiparable a la escritura como medio de adquisición del dominio. Ello sería un error técnico muy grueso. El boleto efectivamente no es título suficiente para adquirir la propiedad de un inmueble; sólo una escritura con posesión produce tal efecto jurídico.
Pero esa es, justamente, una cuestión técnica que a doña Rosa no le interesa. A la gente común le preocupa lo que sucede en la práctica. Y aquí está el punto fundamental: el boleto de compraventa que reúne los requisitos de posesión, fecha cierta y pago del precio es oponible por el comprador a toda la sociedad.
Esto significa que los derechos que se adquieren con un boleto con tales requisitos pueden ser defendidos con la fuerza de la ley ante cualquiera que los quiera perturbar, sea el titular registral, un usurpador, un acreedor que embarga la propiedad o ante la quiebra del titular registral; es decir, doña Rosa puede quedarse tranquila, que a su inmueble no se lo quita nadie.
La escritura inscripta en el registro de la propiedad tiene, sin dudas, consecuencias prácticas importantes. Pero la diferencia fundamental no está en la protección legal de la relación que el sujeto tiene con el inmueble que compró; la protección de esa relación, cuando se adquirió con boleto con las condiciones enumeradas, está plenamente amparada por la ley y puede ser defendida ante cualquiera.
Consecuencias prácticas
Las consecuencias prácticas de tener escritura van por otro lado. Por ejemplo, si el inmueble es un terreno y el comprador quiere subdividirlo, no podrá llevar adelante el trámite ante los organismos competentes si no acredita tener escritura.
Si un acreedor del titular registral embarga la propiedad, tendrá que presentarse en el juicio a pedir el levantamiento del embargo, cosa que logrará sin inconvenientes pero con el desgaste propio del trámite judicial. Si se tiene escritura inscripta, en cambio, ya no se estará expuesto a embargos del anterior titular. Y, como bien dice el notario, si el vendedor no escritura en cumplimiento del boleto, el comprador deberá hacerle un juicio para lograr la escritura, cosa que también logrará, pero con pérdida de tiempo y costos.
Finalmente, sin escritura, el comprador no podrá obtener un crédito hipotecario, por cuanto el banco no podrá trabar hipoteca sobre el inmueble.
En definitiva, no es lo mismo tener escritura que boleto. Pero quien esto lee debe tener presente que si tiene boleto de compraventa con posesión, fecha cierta y pago del precio, nadie le quitará su inmueble por no tener escritura.
Impacto fiscal y firma digital
Respecto del argumento de usar el boleto para evitar imposiciones fiscales, jamás lo suscribiría. Nadie debe creer que con el boleto evitará impuestos que no tendrá con la escritura. Si alguien alguna vez dijo eso, no es cierto.
La forma de evitar o disminuir impuestos es declarando en el instrumento, sea un boleto o una escritura, un valor de venta menor al real. Pero, así como jamás recomendaré a mis clientes que lo hagan en un boleto, por cuanto es ilegal, es dable presumir que el notario tampoco se lo recomendará a sus clientes cuando labra una escritura de venta.
Finalmente, es interesante comentar que el decreto 743/24 del Gobierno nacional trae cambios en relación con la firma digital. Básicamente, ahora se podrá tramitar la firma digital de manera remota o virtual y no será necesario el trámite presencial.
Realmente me ilusiona que esta reforma permita extender y democratizar el uso de la firma digital y que, aunque quizá al escribano no le guste mucho, todo aquello que hoy se hace en soporte papel y con firma certificada notarialmente podrá solucionarse en el corto plazo con un archivo PDF y firma digital. El medio ambiente lo agradecerá.
También en este punto hay que quedarse tranquilo, ya que la firma digital tiene los mismos atributos de autenticidad y fecha cierta que la firma certificada por un escribano.
* Abogado
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