¿Regular alquileres temporarios por ley?: cómo impacta en Córdoba esa oferta, mientras decrece la de permanentes
Mientras continúa el debate en el Senado nacional por el texto de una nueva ley de alquileres, la última novedad es que oficialismo y oposición llegaron a un acuerdo para avanzar, en ese marco, en la regulación de los alquileres temporarios con fines turísticos y de las plataformas digitales que publican esos servicios, como Airbnb.
Si la norma es sancionada, los contratos en esos casos deberán ser en pesos (no en dólares) y por un lapso de hasta 90 días. Crearía además el “Registro nacional de viviendas de alquiler turístico temporario”, con el fin de formalizar el mercado y aplicar sanciones a propietarios que no registren sus inmuebles con ese fin.
La novedad fue apoyada por la Federación Empresaria Hotelera Gastronómica Argentina (FEHGRA) y por la Federación Nacional de Inquilinos.
Lo que se debate es la distorsión que en el ya muy complejo mercado de alquileres en general suman los temporarios, que carecen de regulaciones y que en muchos casos operan desde cierta informalidad. En varios países se ha regulado esa modalidad por plataformas digitales.
En Córdoba, los alquileres temporarios de viviendas y departamentos impactan sobre todo en las zonas turísticas de alta demanda, donde es aún mucho más difícil que en el resto conseguir una casa para alquilar en forma estable. También empieza a sentirse en grandes urbes, como la Capital.
Reacciones en Carlos Paz
Villa Carlos Paz vive desde hace tiempo una paradoja: la falta de viviendas o departamentos en alquiler es cada vez más aguda, mientras que la oferta de unidades para arrendar de manera temporaria (por día o por semana) va en crecimiento.
Hace algunas semanas, al debate se le sumó otro elemento: el recién asumido intendente Esteban Avilés envió al Concejo un proyecto para prohibir la construcción de edificios de departamentos por un año, que fue aprobado a pesar del rechazo de las cámaras de arquitectos, de constructores y de los gremios del sector.
Entre los fundamentos que expuso el municipio está la sobreoferta de departamentos para el alquiler temporario a través de plataformas digitales y redes sociales.
Desde la Asociación Inmobiliaria de Carlos Paz, Martina Casesi planteó que, así como está, la situación es insostenible. “Hay muchísima demanda y muy poca oferta de alquileres y se hace muy difícil acceder a una vivienda en estas condiciones. Es necesaria una reforma en la ley nacional para poder agrandar la oferta de alquileres”, opinó.
Sobre lo que consideran competencia desleal de las app o las redes sociales, Casesi remarcó que se han suscitado casos en que se alquila por mes o por varios meses, con esa modalidad, aunque esté expresamente prohibido por ley. Y marcó que existe una intermediación por la que la aplicación digital cobra un porcentaje sin tener ningún tipo de riesgo ni pagar impuestos.
Casesi apuntó que por estos días es “prácticamente nula” la oferta de alquileres anuales en Carlos Paz y apuntó que los incrementos que se dieron en el costo superan ampliamente los que establece el Banco Central.
En tanto, Carolina Sarcilotto, presidenta de la Asociación Hotelera y Gastronómica de Carlos Paz, apuntó a La Voz que la situación tiene doble impacto negativo, al señalar que no se soluciona el problema habitacional y, a la vez, existe una amplia oferta de alquiler de departamentos de manera temporaria que afecta a la actividad hotelera. “Para el sector hotelero se convierte en una competencia desleal”, expresó.
“Después, existe un mercado de casas que debido a la mala ley de alquileres vigente el propietario decidió sacarla del mercado y derivarlo al temporario”, aseguró Sarcilotto. “No cumplen con la ley ni con normas de seguridad, no pagan impuestos y terminan compitiendo con los hoteles con precios”, marcó.
Visto desde Calamuchita
“Celebro que se ponga foco en estas plataformas que, si bien son herramientas interesantes para algún sector, son también una competencia desleal ya que no tributan y algunas incluyen propuestas no formales”, apuntó Roberto Stähli, presidente de la Asociación Empresaria Hotelera de Calamuchita.
“Hay muchos viajeros que eligen la propuesta menos cara, que muchas veces termina siendo informal y carece de un montón de regulaciones”, agregó. “El único beneficio se reduce al dueño de la propiedad y a la plataforma que es la intermediaria. No tributan; el Estado ve pasar millones de pesos”, subrayó. “Es jugar con reglas injustas”, apuntó.
Stähli dijo que las entidades que representan al sector hace tiempo que reclaman medidas similares a las que está debatiendo el Senado.
En tanto, además del efecto para el sector turístico, Leonardo Frankenberg, corredor inmobiliario de Villa General Belgrano, apuntó que un objetivo del proyecto es “promover que más inmuebles se vuelquen al mercado del alquiler permanente”. Pero aclaró que el impacto no será igual para todas las localidades y que dependerá de cómo se compongan las plazas turísticas.
“No es lo mismo un lugar donde la mayoría son establecimientos turísticos hoteleros, a localidades donde la mayoría son viviendas en alquiler de particulares”, diferenció.
Sobre el proyecto que se discute, el agente inmobiliario opinó: “Podría ser una buena herramienta en algunos lugares turísticos concretos, pero no considero que vaya a lograr el objetivo de inyectar más inmuebles al mercado en general, ya que son dos actividades con dinámica y rendimientos distintos y en muchos casos con tipologías edilicias diferentes y quien la realiza es muy probable que la siga realizando, siempre y cuando pueda adecuarse a las exigencias de la norma, o de lo contrario es probable que cambie o diversifique sus inversiones”.
En la ciudad de Córdoba
Desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic) creen que es necesario este tipo de control en alquileres con fines turísticos pero entienden que lo primordial es generar primero certezas en cuanto a la definición general de la ley de alquileres.
“Consideramos una falta de respeto darle prioridad a la regulación de alquileres temporarios, cuando lo que estamos necesitando es una definición urgente sobre la modificación de la ley general, que no se dilate más eso”, remarcó Lucas Bergo, presidente de la Cacic.
“Nos estamos quedando con una oferta prácticamente nula de inmuebles para alquilar”, advirtió Bergo.
Desde la Cámara creen que es importante también la regulación de la renta temporal. Pero los inmobiliarios de Córdoba apuntan que la situación del país con respecto a alquileres temporarios no es la misma que en Buenos Aires: “En Córdoba, si bien hubo un incremento, está lejos de tener un impacto significativo el efecto Airbnb. Tenemos características distintas”, aclaró Bergo.
Testimonios de quienes alquilan por días
Hay propietarios que en la ciudad de Córdoba prefieren destinar sus departamentos al alquiler por día o por semana.
Valentina, por caso, es dueña de un departamento en barrio Nueva Córdoba que alquila de forma temporaria. Eso le permite ingresos extras. “Respecto a regularizar la moneda en las plataformas estaría buenísimo porque siempre hay problemas con el tipo de cambio. No se suele usar al dólar oficial sino el que se acuerde, pero nunca sé cuánto me van a pagar o el huésped tampoco sabe cuánto le costará”, remarcó.
Valentina dijo que no le molestaría registrar su vivienda como alquiler turístico si es de forma gratuita. La aplicación digital que usa frecuentemente, y a la que tributa, es Booking.
La joven indicó que en agosto bajó la demanda de alquiler temporario, por lo que está analizando rentarlo de forma anual.
Hoy alquilar una noche en un departamento temporario, de una habitación, en barrio Nueva Córdoba o en Cofico, en la aplicación Airbnb cuesta en promedio desde los 18 a los 32 dólares.
El de Nina es otro caso: su familia es propietaria de dos departamentos en bulevar Chacabuco, que alquilan por día. Este último año decayó esa demanda por lo que en ocasiones lo alquilan de forma mensual. Pero nunca en contratos de dos o tres años.
“Creo que es importante que la ley regule esto ya que es beneficioso y seguro tanto para el inquilino como el propietario. Una cosa que me preocupa es el tema de la obligatoriedad del mínimo de noches; a nosotros nos queda más cómodo y económico un mínimo de tres noches y no lo que quieren implementar”, explicó Nina. También dice que le inquieta el tema de los impuestos.
“Y estoy de acuerdo con la pesificación de la aplicación. Debería ser un mutuo acuerdo: el que quiera pagar en pesos, genial, pero que no quede excluida la posibilidad del pago en dólar”, concluyó la mujer.
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