Pequeños cambios para un gran impacto en Córdoba
La construcción tiene un efecto multiplicador de la actividad económica. Genera crecimiento en otros sectores de la economía. Por ello, cualquier gobierno que quiera impulsar crecimiento del producto interno bruto (PIB) se preocupa por estimularla.
El Gobierno actual ha realizado acciones concretas. Una primera, la posibilidad de blanquear dinero en efectivo sin multa ni tope, invirtiendo en proyectos inmobiliarios con avance menor al 50%.
La segunda, el decreto 1017/24, sobre hipotecas divisibles y derecho de superficie. La hipoteca divisible es una idea interesante que será de utilidad para empresas desarrollistas que construyan obras de arquitectura, para vender unidades en pozo con crédito hipotecario. En este caso, la empresa debe hacer un convenio con un banco en particular y referido a un proyecto específico, para luego poder realizar ventas de unidades financiadas por ese banco.
Pero la ciudad de Córdoba tiene una realidad especial, que requiere de un tratamiento diferenciado, y que es perfectamente posible recurriendo al derecho de superficie regulado en el Código Civil y Comercial y en el decreto 1017/24.
La mayor expansión de Córdoba en nuevas urbanizaciones está en el cuadrante sudoeste de la ciudad, entre la ruta 5 y la autopista a Carlos Paz. Allí se están urbanizando muchas hectáreas: Manantiales, de Edisur; Docta, de Proaco; Nobú Town, de Dakota Desarrollos; Siete Soles, etcétera. Son unas mil hectáreas, y más o menos 20 mil lotes. En la mayoría de los barrios ya se pueden construir viviendas, y de hecho hay muchas casas y dúplex terminados y habitados.
La construcción de casas y de dúplex en este sector ha servido en los últimos años para canalizar buena parte del ahorro de los pequeños inversores cordobeses. El ritmo de construcción es fenomenal, basta ver imágenes de Google Earth en distintas fechas para advertir cómo cada año florecen las nuevas obras.
Son urbanizaciones bien planificadas, que cuentan con negocios de bienes y servicios, y tienen vigilancia privada. No son barrios premium, para un segmento ABC 1 que usualmente elige los countries.
Sin embargo, para terminar de democratizar el acceso a estas viviendas, falta un elemento fundamental: el crédito hipotecario para la construcción o la compra de casas o de dúplex.
Casi todos estos barrios no tienen escritura, porque no están finalizados los trámites de aprobación, a pesar de que hay gente viviendo hace ya varios años. No es la intención de esta nota criticar a ningún ente público por las demoras en los trámites, de por sí muy complejos, sino destacar dos acciones que puede llevar adelante la Municipalidad de Córdoba para facilitar el acceso al crédito en este sector de la ciudad, y así estimular la construcción privada.
Y, entiéndase bien, no estamos hablando de estimular la construcción por ninguna gran empresa, sino por, literalmente, cientos de pequeños inversores.
La primera acción la expusimos en una nota del 3 de febrero de 2023, publicada en este mismo diario (“Los dúplex y un cambio normativo que beneficiaría a muchos”). No tiene ningún sentido exigir a los dúplex, que no tienen superposición vertical, que se sometan a la propiedad horizontal. La Municipalidad debería permitir la subdivisión simple en dos parcelas.
Esto no implicaría modificar las dimensiones mínimas de la Ordenanza de Fraccionamiento (8.060), por cuanto la subdivisión sólo se autorizaría una vez que las unidades tengan final de obra. Se ganaría mucho en tiempo y costos, y sinceramente no entendemos qué se perdería.
La segunda acción sería permitir la constitución de derechos reales de superficie sobre los lotes que todavía no tienen escritura. Es decir, que la empresa urbanizadora pueda celebrar una escritura de constitución de derecho de superficie a favor del comprador del lote, y sobre un polígono que coincida exactamente con ese lote. Para ello, antes debería aprobar un plano de mensura para derecho de superficie en los catastros municipal y provincial.
Este mecanismo permitiría generar de modo anticipado un derecho real hipotecable, que aceitaría el crédito hipotecario de estas unidades. En efecto, hemos hecho esta propuesta a entidades financieras, y los departamentos de legales nos han dado el visto bueno.
Pero el obstáculo en los loteos de Córdoba es la medida cautelar de indisponibilidad que la Municipalidad anota sobre el inmueble madre del loteo, a tenor de la ordenanza 8.060. Si la empresa loteadora no puede disponer, entonces no puede constituir un derecho de superficie.
No es atendible el argumento de que este mecanismo implicaría poder generar el lote antes de terminar los trámites del loteo. En efecto, la urbanizadora seguirá obligada a terminar los trámites y a generar una parcela con dominio pleno independiente. Cuando ese dominio se transfiera, el derecho de superficie se extinguirá por consolidación.
Si la Municipalidad sancionara una ordenanza con esos dos pequeños cambios, se aceitaría la venta de miles de unidades construidas para vender por pequeños inversores, quienes volverían a invertir y continuarían girando la rueda. Y, por otro lado, se facilitaría el acceso a estos barrios a mucha gente que quiere y, lamentablemente, no puede.
* Abogado
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