Mercado: la coyuntura inmobiliaria en la zona sur de Córdoba
El 2024 marcó un punto de inflexión para el mercado inmobiliario en Córdoba, ya que rompió una racha de 6 años consecutivos de baja en los precios con un nivel de ventas estancado. Este cambio renovó el optimismo, sobre todo en la zona sur de la ciudad: allí se han registrado lanzamientos comerciales de loteos con gran éxito, la llegada de nuevas marcas y servicios, y una alta absorción de productos premium (tanto de lotes como de casas), lo que ha permitido superar la sobreoferta que existía en ese segmento.
Sin embargo, la zona sur también enfrenta desafíos importantes. “Múltiples proyectos de gran valor urbanístico y económico, por ejemplo en Jardín Espinosa, se encuentran en stand by debido a un amparo ambiental cuestionable. A eso se suman largos plazos en la obtención de permisos de edificación, lo que frena el dinamismo y el timing de nuevas inversiones. El contexto se agrava por la suba en el costo de construcción medido en dólares, que incrementa la incertidumbre y dificulta proyectar a futuro”, apuntó Marcos Marchi, director ejecutivo de Prisma Propiedades.
Para capitalizar las oportunidades presentes, es crucial fomentar acuerdos público-privados que permitan superar los obstáculos mencionados.
“Hay que dejar de expandir la mancha urbana y apostar por la edificación en altura, contribuyendo a una ciudad más eficiente, segura y próspera. Sólo a través de una planificación urbana inteligente y una colaboración efectiva entre el sector público y privado, Córdoba se podrá seguir desarrollando de manera sostenible y competitiva”,
enfatizó Marchi.
A nivel mercado, aunque los nuevos créditos hipotecarios podrían ser un factor clave en la reactivación inmobiliaria, hoy aún no han alcanzado ese potencial. No obstante, ofrecen condiciones favorables con valores mayores que líneas anteriores y tasas cada vez más competitivas, lo que los convierte en una herramienta a observar de cerca para quienes buscan propiedades en la zona sur.
“Por otro lado, el blanqueo de capitales emerge como una posible fuente significativa para reactivar la participación del inversor, quien ha estado ausente en los últimos años pero que hoy, con el blanqueo barato y los alquileres de nuevo competitivos, podría volver a analizar inversiones en esta zona de tanto potencial”, proyectó Marchi.
Un “combo” ganador
Según Juan Pablo Maer (socio director de Maer Inversiones Inmobiliarias), para entender los motivos que produjeron el gran desarrollo urbanístico de la zona sur pese a la crisis que afectó a toda la economía en los últimos años es necesario tener en cuenta varios factores.
-1. La tierra es un bien que no tiene reposición , su ubicación es determinante y cada fraccionamiento es único e irrepetible; puede haber algo similar, pero no igual. Sobre esa base de razonamiento, la zona sur era lo que faltaba urbanizar en la ciudad, ya que está situada cerca de centro histórico y cuenta con facilidades de acceso.
-2. Las obras de infraestructura y servicios facilitaron ese desarrollo; además, el cierre y ampliación de la avenida Circunvalación ayudaron en esa mejora.
-3. La topografía de los terrenos del sector, que al ser planos permitió el uso pleno y la facilidad de los trazados de los proyectos, a diferencia de la dificultad que plantean las zonas serranas (donde la topografia exige muchas veces aterrazar el lote para poder utilizarlo y el trazado de las calles tiene desniveles importantes).
-4. Las alternativas de inversión similares están fuera del ejido municipal y a una distancia mucho mayor comparada con la zona sur (como, por ejemplo, La Calera, Villa Allende, Mendiolaza y Villa Warcalde).
-5. La zona sur tiene a su alcance lo que es necesario para la vida social: colegios, negocios proveedores de insumos , transporte, hospitales, todo accesible sin demasiadas distancias a recorrer y con salida fácil a cualquier parte de la ciudad, al estar cerca de la avenida Circunvalación.
-6. Todos los proyectos que surgieron incorporan lo requerido en la modernización actual: control de ingreso,seguridad, perímetro cerrado, servicios de última generación, lo que permite que las familias residentes vivan sin tener que preocuparse por potenciales amenazas.
“Esta sumatoria de factores ha hecho que la zona sur sea el lugar elegido por mucha gente para radicar su familia, en proyectos con construcciones modernas y con inmejorables condiciones de inversión. El mercado inmobiliario del sector en compraventa de lotes, dúplex y casas está muy firme y demandado, y por simple lógica seguirá en esas condiciones no sólo en lo que falta de 2024 sino también en los próximos años, con seguridad”,
remarcó Maer.
Del consenso a las perspectivas
“La zona sur sigue consolidándose como una de las de mayor crecimiento de la ciudad en los últimos años: se destaca por su conectividad y acceso a Circunvalación, la cercanía a Ciudad universitaria, la presencia de reconocidos clubes y colegios, un shopping e importantes paseos de compras, polos comerciales- gastronómicos y centros de salud. Podemos nombrar entidades referenciales como el Jockey Club, Córdoba Athletic, el Colegio San Patricio, Monjas Azules, Paseo del Jockey, Loft 42 en Tejas del Sur, centros de salud como Reina Fabiola y el Centro Médico Victoria, entre muchas opciones más. También hay que resaltar su historia, el hipódromo, la cancha de Talleres y el barrio Jardín Espinosa”, repasó Lucas Bergo, socio gerente de Bergo Servicios Inmobiliarios.
En la misma línea que destacó Maer, ese mix de factores posiciona a la zona sur como una de las de mayor calidad de vida, lo que se traduce en una demanda en constante crecimiento que se encuentra con una amplia oferta residencial, desde housing, countries con lotes de más de 1.000 metros cuadrados, departamentos, casonas con amenities, barrios cerrados con seguridad y espacios verdes con lotes de 360 metros cuadrados para casa o aptos dúplex.
En cuanto a las perspectivas para lo que queda de 2024, en términos de ventas la expectativa es positiva.
“Hay una amplia oferta de productos a estrenar que, como parte de la coyuntura, hoy se encuentran en precios muy atractivos. Dentro del análisis de la oferta encontramos barrios con escritura, lo que los favorece para el crédito hipotecario”,
concluyó Bergo.
Corredores en auge
Dentro del desarrollo que presenta la zona sur, también es relevante destacar la consolidación y crecimiento de los corredores San Carlos y San Antonio en lo que respecta a lo comercial, además de lo residencial: son dos arterias insignia del sector que hoy tienen vida propia y se encuentran en pleno auge.
“En este último año hubo preventa de tres loteos que se encuentran en proceso de ejecución cerca de los caminos San Carlos y San Antonio por parte de reconocidos desarrollistas de la zona sur, y esas preventas fueron un éxito”, destacó Bergo.
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