Mercado: el impacto de las PASO, en números concretos
El pasado 13 de agosto se celebraron las primarias abiertas, simultáneas y obligatorias (PASO), lo que abrió el turno electoral nacional 2023 para definir quiénes participarán de la primera vuelta presidencial del próximo 22 de octubre. Los cinco precandidatos que superaron el filtro del 1,5% de los votos fueron, en términos individuales, Javier Milei, con el 30%, Sergio Massa (21,4%), Patricia Bullrich (17%), Juan Schiaretti (3,8%) y Myriam Bregman (1,9%).
Con excepción de una encuesta realizada por el CELAG en mayo pasado (que proyectó una intención de voto de 29,3% para el candidato libertario y lo ubicó primero), la mayoría de los sondeos posicionaban al sello La Libertad Avanza en tercer lugar, por lo cual el hecho de que Milei obtuviera la primera minoría electoral resultó sorpresivo.
En esta nota, Clasificados La Voz procura dar análisis y dimensión al impacto real en números de lo que significó la inesperada victoria en las urnas del candidato libertario a partir de dos variables imprescindibles. En primer término, se repasan los efectos históricos que atravesaron al sector inmobiliario en momentos similares.
En segundo lugar, se actualiza la información para medir qué sucedió desde el lunes 14 de agosto luego de las PASO, con el objetivo de entender el fenómeno que atraviesa la coyuntura.
“Elegimos comenzar a partir de 1975 el registro histórico de valores de propiedades en Córdoba. Es claro que los vaivenes desestabilizan al sector más aplomado en términos de activos. Son los motores principales de los cambios de tendencia, ya sean de corto o de mediano plazo: a lo largo de la historia podemos identificar su impacto y los momentos de shock”,
explica Matías Merguerian, socio de la consultora MV Real Estate.
Crisis propias como sucesivas hiperinflaciones, la renuncia de 11 ministros de Economía desde 1975 hasta hoy, “corralito”, cepo, devaluaciones, resultados electorales inesperados y crisis mundiales con efecto arrastre en una economía débil y bimonetaria afectan y generan temor.
“En ese marco, el comerciante común detiene su actividad y sus ventas o remarca agresivamente valores para resguardar su capital y reposición. El efecto tequila en 1994 y en 2008 la crisis estadounidense por los créditos subprime fueron momentos que lograron alterar el normal andar del activo económico más confiable”, ilustra Merguerian.
Desde 2018, la retracción de valores en dólares y la rentabilidad más baja desde que existen referencias de valor (2001) producto de las permanentes y agresivas devaluaciones apartaron del mercado a su principal figura, el inversor, que entre 2003- 2017 había liderado en cantidad de operaciones y participación.
“En esos 14 años representó en promedio un 65% del volumen de negocio, midiendo el impacto que se refleja en bases de datos de encuestas realizadas por el Centro de Investigaciones Inmobiliarias (Cedin) y luego la caída en tráfico y consultas en el portal digital entre 2012-2023. En gran medida, eso explica que una elección que propone tantos desafíos haya impactado levemente en el tráfico y en la cantidad de consultas del sitio”, apunta Merguerian.
Registros y cifras
“El promedio de la caída para la venta fue de un 20% y para el alquiler de un 21% con respecto a las semanas inmediatas previas. Causaron el mismo efecto las renuncias de Mariano Dujovne pos PASO (2019) y de Martín Guzman (2022), ambas con retracciones menores al 20%. Los impactos políticos y económicos previos a 2017 con un mercado inversor activo eran en promedio del 45%. El actual mercado es menor, sin dudas, pero más genuino: es el perfil de quien tiene que realizar una compra o una venta motivadas por necesidades específicas y que habitualmente no decide atesorar el dinero, ya que el producido de la venta tiene destino asignado”,
dice Lucas Delgado, responsable comercial de Clasificados La Voz.
Al comparar la situación actual con otros momentos clave se pueden sacar conclusiones. Lo más llamativo se ve en alquileres: una caída del 49% de visitas y consultas el día posterior a la elección resulta lo más alarmante, cuando en momentos de inestabilidad, posibles devaluaciones y suba de precios los indicadores de consultas y tráfico en el segmento de alquileres solían entrar en ebullición.
“Esta vez se registró una importante retracción, quizás producto de falta de claridad jurídica junto con ajustes vinculados a índices que van siguiendo la inflación mensual. Eso descoloca a los interesados, quienes detuvieron sus búsquedas a la espera de un panorama más claro”, evalúa Delgado.
Al correr los días, la caída se amortiguó y comenzó a mostrar una recuperación. Los segmentos más afectados en el sector fueron: locales comerciales (-31%), casas (-22%), galpones y depósitos (-21%), departamentos (-19%), con una llamativa excepción para alquiler de oficinas, donde las consultas subieron 17%. Luego de ese “lunes negro” con caída de 49%, el promedio general bajó 21%.
“Para la venta, la situación fue similar: la caída promedio fue de 20%, y llamativamente comenzó en los días posteriores marcando las caídas más bajas de la serie, mientras que con el correr del tiempo se agudizarían hasta llegar a 30%. El análisis por tipología indica que la que más sufrió fue casas (-30%), luego locales (-14%), departamentos (-10%) y terrenos (-7%). La excepción: galpones y oficinas, aumentaron su demanda 9% y 14% respectivamente”, agrega Delgado.
“A horas del resultado de las PASO, el gobierno blanqueó una devaluación del 23% que generó un impacto mayor en el dólar MEP y el tipo de cambio paralelo, alterando los precios relativos y ajustando la demanda real y la oferta agregada de inmuebles y bienes en general. Ante eso, los propietarios salen del mercado para resguardarse en inmuebles, no convalidando, por ahora, una baja de precios en moneda extranjera. Es una situación que habrá que monitorear atentamente, pero ya puede verse en números, pues se retiraron de la oferta 1.287 inmuebles”, concluye Merguerian.
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