Cómo evolucionaron en lo que va del año
El costo de las expensas en los edificios consolidó una tendencia al alza a lo largo de 2024. Este aumento está impulsado por diversos factores, como los incrementos en servicios básicos, mantenimiento y salarios. Los edificios no fueron ajenos a la inflación, que en septiembre registró una suba del 3,5% con una variación acumulada del 101,6% desde enero, según el Indec. En términos interanuales, el aumento fue del 209%, y el rubro de Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles fue el de mayor suba (7,3%), principalmente debido a los incrementos en el alquiler, los gastos conexos, el suministro de agua, electricidad, gas y otros combustibles.
Según datos relevados por el software de gestión ConsorcioAbierto.com, las expensas en Córdoba entre enero y septiembre de 2024 aumentaron 145,93%, con una expensa promedio de $ 84.299 en septiembre (8,74% más que en agosto). Es decir, de acuerdo a ese indicador, subieron más que la inflación a nivel país en el mismo período (considerando la expensa promedio, sin incluir morosidad).
Pero el impacto de los aumentos no es exclusivo de Córdoba: las expensas también subieron significativamente en otras plazas clave del país entre enero y septiembre de 2024. Por caso, en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba) aumentaron un 122,36% en ese lapso. En septiembre, la expensa media (sin morosidad) alcanzó $ 208.370, lo que representa un incremento del 3,47% respecto a agosto, cuando la expensa promedio fue de $ 201.367. Si se compara con septiembre de 2023, el aumento interanual fue del 239,62%, superando así a la inflación (209% interanual).
En tanto, en la Provincia de Buenos Aires (PBA) las expensas aumentaron 132,33%, alcanzando un promedio de $ 87.886 en septiembre (7,07% más que en agosto). A su turno, en Santa Fe, las expensas subieron un 142,93%, con un promedio de $ 81.248 en septiembre (4,32% más que en agosto).
Por otro lado, según Octopus Proptech, las expensas en los primeros nueve meses del año subieron 134%; Córdoba, Santa Fe y PBA son las provincias que pagan las expensas más caras de Argentina. Córdoba fue la que más aumento registró en las expensas durante los primeros nueve meses del año, con 145,93%. La expensa promedio en nuestra provincia fue de $ 84.299 en septiembre, 8,74% más que en agosto.
La segunda fue Santa Fe, donde las expensas subieron hasta septiembre de 2024 142,93%. Ese mes, la expensa promedio en esa provincia alcanzó $ 81.248, 4,32% más que en agosto. El podio lo completa Buenos Aires, provincia donde las expensas aumentaron en 9 meses 132,33%. El promedio de las expensas en el territorio bonaerense fue de $ 87.886 en septiembre, 7,07% más que en agosto pasado.
Factores e impacto
Al analizar la composición de gastos de las expensas a nivel país, se ve que los rubros que tienen mayor incidencia son la seguridad, los servicios públicos, el mantenimiento, los abonos de servicios, la limpieza, los sueldos y cargas sociales del personal. Según Miguel Ángel Summa, de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI), en algunos casos las expensas pueden igualar el valor del alquiler e incluso superarlo, en especial en edificios con amenities.
En este marco, la Federación de Trabajadores de Edificio de Renta y Horizontal acordó un incremento salarial de 4,5% para agosto y 4% para septiembre: con este nuevo acuerdo, el incremento acumulado alcanza 142,5% desde octubre de 2023 a septiembre de 2024.
Uno de los principales desafíos que enfrentan los consorcios actualmente es la morosidad. ¿Qué significa morosidad en términos de expensas? Se refiere a las deudas acumuladas por las unidades funcionales que no han pagado en tiempo y forma.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, destacó que es esencial que los propietarios e inquilinos demuestren voluntad de pago y responsabilidad financiera. “Para evitar conflictos mayores, es recomendable que las administraciones ofrezcan planes de pago flexibles que permitan a los vecinos regularizar su situación. Esto no sólo protege la salud financiera del edificio, sino que también fomenta un ambiente de colaboración y compromiso”, afirmó.
Matices
Según Maximiliano Cañete, director ejecutivo (CEO) de Expensas Online, las expensas en Córdoba han mostrado un aumento considerable en lo que va del año, con un incremento promedio del 146% según las liquidaciones realizadas por la empresa (que procesó más de 50 mil expensas en todo el país).
“Este ajuste es superior a la inflación del 101,6% registrada a septiembre, debido a que las actualizaciones en las expensas suelen tener un desfase de uno a tres meses. Esto ocurre porque la mayoría de los consorcios recupera las erogaciones del mes anterior, lo cual impacta directamente en los gastos comunes de los consorcios y conjuntos inmobiliarios”,
explicó el directivo.
Respecto a la mora, la tendencia bajó algunos puntos desde el 31,59% registrado a fines de 2023. Aunque en agosto había descendido hasta 27,7%, el último aumento de expensas en septiembre provocó una suba de morosidad hasta 29,42%.
“Estos datos reflejan cómo la inflación y los ajustes salariales repercuten tanto en el costo de las expensas como en la capacidad de los propietarios para cumplir con sus obligaciones. Como referencia, cabe mencionar que el valor promedio de expensas que tenemos en Córdoba a septiembre es de $ 95.695,76″, apuntó Cañete.
“De acuerdo a un relevamiento de 150 edificios que son los que desde hace 20 años tomamos como referencia, en los últimos 12 meses el promedio de aumento de expensas comunes ha sido de un 180% en promedio y en lo que va del 2024 un 80%, en ambos casos por debajo del índice de precios al consumidor (IPC) del Indec”,
aportó Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (CAPH) Córdoba.
La estructura de costos de un consorcio se compone entre 90% y 95% de gastos como salarios de encargados, servicio de seguridad (si cuenta con él), servicio de administración, servicio de mantenimiento eléctrico y energía eléctrica común. De todos esos gastos, los que han tenido un incremento por encima del IPC son la tarifa de energía eléctrica y el costo del servicio de seguridad, que prácticamente han triplicado su valor en 12 meses.
“La mora se ha mantenido estable, entre 15% y 20% aproximadamente, y en muy pocos casos supera los 3 meses o ha tenido que ser judicializada. Esto provoca que se posterguen obras de mantenimiento o se enfoquen en lo necesario para cumplir con disposiciones legales o permitir el funcionamiento de los consorcios. Es vital que mejore el ingreso salarial de quienes viven en propiedad horizontal y que aparezcan líneas de financiación para obras”, concluyó Viqueira.
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