Cómo evolucionaron a lo largo de 2024
El costo de las expensas en los edificios consolidó una tendencia al alza a lo largo de 2024. Este aumento está impulsado por diversos factores, como los incrementos en servicios básicos, mantenimiento y salarios. Los edificios no fueron ajenos a la inflación, la cual en noviembre registró una suba del 2,4% con una variación acumulada en el año del 112%, según el Indec. En términos interanuales, el aumento fue de 166%, y el rubro Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles subió 4,5% en noviembre, principalmente debido a los incrementos en el alquiler y los gastos conexos, el suministro de agua, electricidad, gas y otros combustibles.
Según datos relevados por el sistema ConsorcioAbierto.com, el aumento en Córdoba entre enero y noviembre fue de 161,07%, con una expensa promedio en el mes pasado de $ 89.489 (0,18% más que en octubre).
Como referencia comparativa, las expensas en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba) subieron 155% entre enero y noviembre de 2024. En noviembre, la expensa promedio alcanzó $ 238.957, lo que representa un incremento de 7,91% respecto a octubre ($ 221.441), superior a la inflación de noviembre. Si se compara con noviembre de 2023, la suba interanual de las expensas fue de 212,69%, superando a la inflación interanual.
El relevamiento de ConsorcioAbierto identificó que los cinco principales gastos de los consorcios en Caba en noviembre correspondieron a: sueldos del personal (35%), gastos operativos y de mantenimiento (26%), servicios públicos (14%), administración y gestión (12%), mantenimiento extraordinario y obras (7%).
En tanto, en la Provincia de Buenos Aires (PBA) las expensas aumentaron 160,53%, alcanzando un promedio de $ 98.551 en noviembre (4,17% más que en octubre pasado). Asimismo, en PBA los cinco principales gastos de los consorcios en noviembre correspondieron a: sueldos del personal (38%), gastos operativos y de mantenimiento (27%), administración y gestión (12%), servicios públicos (8%), mantenimiento extraordinario y obras (7%).
Por otro lado, en Santa Fe las expensas subieron 164,32%, con un promedio de $ 88.405 en noviembre (3,03% más que en octubre). Finalmente, en Entre Ríos las expensas se incrementaron 117,55%, con un promedio de $ 40.361 en noviembre (6,65% más que en octubre). De ese modo, el aumento registrado en Córdoba según ConsorcioAbierto entre enero y noviembre de 2024 fue mayor que el detectado en Caba, PBA y Entre Ríos, pero menor al que se produjo en Santa Fe.
Herramientas de gestión
A medida que el tamaño de los inmuebles aumenta en función de la cantidad de unidades funcionales, el impacto del rubro de sueldos en el costo total tiende a disminuir.
“Esto refleja una economía de escala en el ítem sueldos, donde los edificios más grandes distribuyen ese gasto entre una mayor cantidad de unidades, reduciendo así el peso porcentual del rubro en sus costos totales”,
explicó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
El incremento del 3,5% de aumento en los salarios de los encargados impactó en esas expensas. En cuanto a lo que se espera para los próximos meses, se encuentra la segunda cuota del SAC (aguinaldo) que se cobra durante este mes de diciembre, sumado al bono anual del 20% sobre el básico que también recibirán los trabajadores de los consorcios.
El aporte de la tecnología
El uso de herramientas tecnológicas ha cambiado radicalmente la manera en que se gestionan las cuentas.
“No todos los vecinos saben que hoy pueden monitorear desde el celular la distribución de los fondos, verificar el pago de servicios y consultar reportes o facturas”, señaló Laiuppa.
¿Cuáles son los principales beneficios que aporta la tecnología en términos de trasparencia? En primer lugar, la trazabilidad, que no sólo facilita la rendición de cuentas, sino que también fomenta la confianza entre todos los miembros del consorcio.
“De esta forma, hay total transparencia respecto a los gastos del consorcio y se pueden tomar decisiones basadas en esa información. Trabajamos para simplificar el trabajo de las administraciones y que los vecinos puedan analizar con velocidad qué mantenimientos priorizar, o si hay que buscar alternativas a proveedores que estén aumentando de manera desmedida”, agregó Laiuppa.
Convergencias y matices
“Los incrementos en los costos de servicios y mantenimiento en propiedad horizontal y en urbanizaciones cerradas continúan preocupando a consorcistas, locatarios y administraciones. Si bien los índices de precios al consumidor han ido bajando y estabilizándose en la segunda parte de 2024, muchos de los ítems que componen los gastos de estos inmuebles siguen incrementándose por encima de esos porcentajes”, apuntó Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (CAPH) Córdoba.
En este marco, los incrementos de las expensas comunes han seguido el ritmo de la inflación y, en algunos casos, se han ubicado por debajo de ella. Esto ha sido posible por la reducción de gastos y una fuerte política de seguimiento de la mora en el pago de expensas comunes.
“Se espera que en el año 2025 la situación se estabilice de tal manera que, amén de cubrir los costos fijos de funcionamiento, se pueda avanzar en obras de mejora y mantenimiento”,
agregó el directivo de CAPH Córdoba.
“De acuerdo a nuestros registros, en noviembre de 2024 se registró un incremento acumulado del 160,2% en las expensas promedio. Esta cifra supera la inflación anual al mismo mes, estimada en 112%. El aumento está estrechamente vinculado a la modalidad con que se recuperan las erogaciones de los consorcios, siempre con un mes de rezago. Esto explica por qué la inflación de diciembre se reflejará recién en las expensas a partir de enero de 2024″, remarcó Maximiliano Cañete, director ejecutivo (CEO) de Expensas Online.
Entre los rubros con mayor incidencia en el incremento, según los datos recopilados por Expensas Online se destacan los siguientes:
1) encargado, con un aumento acumulado de 136% aproximadamente a noviembre pasado, reflejando salarios, cargas sociales y beneficios.
2) seguridad, con un incremento de 190%, impulsado por la suba en costos de personal, equipamiento y servicios adicionales.
3) mantenimiento de espacios comunes, con una variación de 158% a noviembre de 2024 y proyecciones de alcanzar el 164% a fines de diciembre de 2024 debido a ajustes ya programados.
En conjunto, estos datos evidencian el fuerte impacto de la dinámica inflacionaria sobre las expensas, así como la importancia de contar con una planificación financiera más precisa por parte de los administradores de consorcios y los propietarios.
“Con más de 50 mil expensas procesadas mensualmente en todo el país, Expensas Online continúa
monitoreando estos indicadores clave. La información recopilada brinda un panorama detallado que facilita la toma de decisiones y el ajuste de estrategias a la hora de gestionar los recursos de los consorcios frente a un contexto económico en constante cambio”,
concluyó Cañete.
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