¿Apología del boleto de compraventa?
El pasado 7 de agosto, un abogado del foro local replicó un artículo publicado por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba sobre la importancia de la escritura pública como modo de adquisición del derecho de propiedad.
En su controversia, el abogado intentó poner de relevancia las virtudes del “boleto de compraventa”, dejando entrever una supuesta “equiparación” entre boleto y escritura. Y, como desde los tiempos de Heráclito la dialéctica nos ofrece la posibilidad de confrontar opiniones para movilizar el debate, no puedo menos que responder –a título personal– algunos de los argumentos vertidos en la nota del letrado.
En primer lugar, es dable destacar que este tipo de polémicas debería circunscribirse a su ámbito natural de discusión: la academia, la jurisprudencia y los debates doctrinarios. Esto no tanto porque no pueda ofrecerse al público general un debate de esta índole, sino por el hecho de que la profundidad técnica en lo jurídico hace necesario contar con un bagaje argumentativo y hermenéutico que quien es ajeno a la profesión jurídica tal vez no tenga, con lo que puede cometerse el indeseable error de generar falsas interpretaciones. No obstante, una vez iniciada la polémica no hay otro camino que la contestación.
Respecto de la publicación del Colegio de Escribanos, hay que ratificar que “la escritura pública es el único instrumento previsto por la ley para adquirir de manera plena la propiedad de un inmueble”. La plenitud aquí no es un mero adjetivo: hace esencia a la condición definitiva que el ordenamiento jurídico ha previsto para adquirir ese tipo de derechos (artículos 1.892 y 1.017 del Código Civil y Comercial de la Nación, CCCN).
El abogado que expone sus argumentos dice que el boleto de compraventa es “equiparable” a la escritura pública, pero esto no es así. No puede ser así si reconocemos que, para la ley, la escritura pública es el único instrumento previsto para la adquisición plena y definitiva del derecho de propiedad de un inmueble.
Podemos acordar que, ante determinadas circunstancias (contratación con el titular registral, pago de al menos el 25% del precio, fecha cierta y publicidad posesoria o registral, artículo 1.170 del CCCN), el boleto pueda quedar investido como instrumento adquisitivo de derechos de una entidad que le permita al comprador por boleto defender con fuerza de ley sus derechos adquiridos. Pero lo que el abogado no aclara es que el ejercicio de esos derechos frente al vendedor que se niega o está impedido de escriturar es eventualmente posible sólo frente a un pleito judicial.
Es decir, si quien adquirió por boleto un inmueble se encuentra en el iter adquisitivo con la negativa o la imposibilidad del vendedor de otorgarle la correspondiente escritura, a este sólo le queda el escabroso y angustiante camino de un juicio de escrituración para intentar adquirir definitivamente su derecho, juicio que, por lo general, es largo, costoso y no pocas veces incierto.
Más allá de los riesgos de que alguien decida correr por cuestiones de oportunidad y conveniencia, dudo de que quien adquiere un inmueble desee atravesar un juicio para obtener su escritura.
Respecto del argumento sobre la posibilidad de que un vendedor por boleto venda sucesivamente sus derechos (incurriendo, por cierto, en una estafa), quien podría quedar cubierto legalmente en determinados supuestos es el primer adquiriente. Pero ¿cómo sabe uno que al adquirir por boleto es el primer contratante con el vendedor y no el segundo o el tercero? La posesión del inmueble aquí juega un papel central.
No es cierto que hacer un boleto de compraventa y luego cederlo para evitarse escriturar sea sustancialmente menos costoso que hacer una escritura y luego otra en negocios sucesivos. Esta práctica muchas veces viene inducida por malos asesoramientos que tienden a sugerir que esa metodología evita el pago de imposiciones fiscales que en las escrituras no suceden por el rol de agente de retención que cumplimos los escribanos.
En la práctica, quien hace boletos sucesivos, o cesiones de este, sólo incurre en menos costos significativos si elude el pago de impuestos al que debe someterse, con lo cual incurre en el delito de evasión fiscal y no en una reducción significativa de costos jurídicos o notariales.
Sí es cierto que hay casos en los que la escritura no puede ser otorgada de inmediato (compras en pozo, falta de sometimiento al régimen de la propiedad horizontal, etcétera) y que pueden ser suplidos por un boleto (u otros instrumentos, como el fideicomiso, por ejemplo), pero en la actualidad, en los casos en los que esto no ocurre, una escritura puede ser firmada en un plazo de 48 a 72 horas desde que los requirentes han decido la operación.
El plazo de solicitud de certificados registrales, catastrales o impositivos se ha reducido de modo significativo, al igual que los plazos de inscripción; en definitiva, el tráfico notarial inmobiliario es hoy más ágil y seguro que nunca. ¿Por qué embarcarse, entonces, en la aventura de un boleto de compraventa en esos casos?
En conclusión, no le tenga miedo al boleto de compraventa, pero tenga en cuenta que este no es equiparable a la escritura pública como medio de adquisición del derecho de propiedad de un inmueble. Busque el asesoramiento necesario y suficiente para evaluar cada una de las oportunidades de adquisición de una propiedad y decida luego en consecuencia.
* Escribano público
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