Apología del boleto de compraventa
El pasado 22 de julio, el Colegio de Escribanos de la Provincia, en un espacio institucional de este diario, publicó un artículo titulado “Escritura o boleto de compraventa: cuál de los documentos da validez a una operación”.
Como abogado de empresas desarrollistas y corredor público inmobiliario, siento el deber de aclarar algunos puntos de la nota, que a mi entender están formulados con cierta falta de objetividad y, sobre todo, pueden generar una innecesaria inseguridad en lectores que estén pensando en adquirir una propiedad por boleto de compraventa.
Es verdad que el boleto de compraventa de un inmueble técnicamente no genera la transmisión del dominio; sólo la escritura pública es título suficiente para transmitir el derecho real. Pero el comprador por boleto tiene el derecho a que el vendedor le escriture la propiedad y hasta puede exigirlo ante la Justicia en un juicio de escrituración. Si el vendedor no firma, puede hacerlo eventualmente el juez en su reemplazo.
La nota del Colegio de Escribanos no aclara de manera debida que la jurisprudencia, primero, y luego el Código Civil y Comercial se ocuparon especialmente de brindar protección a los compradores por boleto que reúnan ciertas condiciones.
Si el comprador por boleto contrató con el titular registral, tiene la posesión, pagó al menos el 25% del precio y el boleto tiene fecha cierta (certificación notarial de firmas o firma digital), obtiene un grado de protección legal que, en la práctica, es equiparable al de la escritura pública. En efecto, puede oponer el boleto a embargantes del titular registral y al concurso o quiebra del vendedor (artículos 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial). Aunque no tenga publicidad registral, un instrumento con estas condiciones es oponible a toda la sociedad.
Tampoco aclara el Colegio que es perfectamente posible, y usual en la práctica, contratar a un escribano para que confeccione el boleto de compraventa y revise toda la papelería, algo que también puede hacer un abogado. Quienes no deberían redactar boletos de compraventa son, en todo caso, los corredores inmobiliarios.
Para ello, debe contratarse a un profesional del derecho, abogado o escribano, que son quienes tienen incumbencia y formación profesional para hacerlo de manera correcta.
El profesional del derecho tiene el deber legal de obtener todos los informes previos que den seguridad al acto. Debe solicitar los informes de dominio, informes de no inhibición, libres de deuda de impuestos y tasas, etcétera. Es cierto que el certificado notarial previo a una escritura pública genera la denominada “reserva de prioridad”, pero la realidad es que, si un abogado indaga toda la información necesaria, el adquirente puede comprar tranquilo, aunque no se haya pedido un “certificado notarial” al Registro de la Propiedad.
Por último, tampoco ahonda la nota en el hecho de que quien sólo se siente seguro haciendo operaciones inmobiliarias mediante escritura pública reduce de manera innecesaria el espectro de posibles operaciones inmobiliarias que puede realizar y pierde muchas oportunidades de negocio. No es cuestión de tenerle miedo al boleto: la clave es hacerse asesorar de forma correcta por un escribano o un abogado, y ser consciente de los riesgos que se asumen.
El boleto de compraventa ha adquirido en nuestro país un uso generalizado y es ampliamente aceptado como instrumento para realizar algunos negocios para los que la escritura no es posible o no es la mejor opción.
Existen infinidad de negocios inmobiliarios que sólo pueden hacerse por boleto; por ejemplo, la compra de departamentos o lotes en construcción.
Muchas veces, aquí hay mejores oportunidades que en productos con escritura pública. Si el vendedor es serio y el comprador está bien asesorado, a veces vale la pena asumir el riesgo, que tiene que ver sobre todo con el posible incumplimiento de la obligación de terminar la construcción y entregar el producto, y no con el instrumento legal que se suscribe. Asimismo, si se compra un inmueble con miras a revenderlo en el corto plazo, es menos costoso hacer un boleto y luego cederlo que hacer dos escrituras.
Algunos piensan que el principal problema del boleto de compraventa es que el vendedor puede vender más de una vez el mismo inmueble, haciendo boletos a distintas personas. Si usted compra por boleto y recibe la posesión, quédese tranquilo: tiene prioridad sobre cualquier otro comprador, aunque este tenga boleto de fecha anterior. Justamente, el Código Civil y Comercial ha venido a revalorizar la llamada publicidad posesoria, que en el caso del boleto suple la falta de publicidad registral (ver artículos 756 y 1170 del Código Civil y Comercial).
Si usted compra por boleto y aún no le entregan el producto porque este se encuentra en construcción, allí sí existe riesgo de doble venta y triunfa el adquirente con contrato de fecha anterior. Para la compra de productos en construcción, asegúrese de contratar con un vendedor serio y confiable. Quien vende dos veces el mismo inmueble comete el delito de estafa, según el artículo 173 del Código Penal.
En conclusión, no le tenga miedo al boleto de compraventa. Amplíe su espectro de negocios inmobiliarios posibles. Sencillamente, busque asesoramiento de un profesional del derecho, que bien puede ser un escribano; y si compra un producto en construcción, asegúrese de que el vendedor sea serio y tenga antecedentes de cumplimiento en forma.
* Abogado
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