Alquileres: impacto potencial del índice Casa Propia en los contratos
El Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) compartió un análisis del impacto potencial del Índice Casa Propia en los contratos de alquiler. El informe de Economic Trends para el CPI examina varios puntos clave a considerar.
1. La fórmula Casa Propia es el método de actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II.
2. Se calcula como el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y la media de inflación en ese período.
3. Utilizar el índice ‘Casa Propia’ para actualizar alquileres implica que el propietario perdería en tres de cuatro escenarios: a) cuando los salarios se incrementen menos que la inflación (gráfico 1), b) cuando se incrementen en el mismo porcentaje que la inflación (gráfico 2), c) cuando se incrementen más que la inflación, pero menos de 10 puntos porcentuales de brecha (gráfico 3).
4. El único escenario que no perjudicaría al propietario corresponde a un incremento salarial mayor a la inflación en más de 10 puntos porcentuales (gráfico 4): el impacto es neutro y no permite recuperar las pérdidas generadas mientras esa condición no se cumple.
5. Así, la única posibilidad de que el propietario no pierda en un contrato de alquiler actualizado con ese índice es que en cada año de duración del contrato los salarios suban y le ganen por más de 10 puntos porcentuales a la inflación. Si eso no sucediera, el propietario perdería contra la inflación a lo largo del contrato.
6. El intento de beneficiar al inquilino a través del esquema de actualización de contratos establecido en la Ley de Alquileres que se desea mejorar perjudicó severamente a los inquilinos, que hoy no encuentran inmuebles en alquiler a valores razonables.
7. Modificar la Ley de Alquileres incorporando un índice de actualización que perjudica al propietario en todos los escenarios posibles (excepto en el improbable caso de que los salarios le ganen por más de 10 puntos porcentuales a la inflación durante cada año del contrato) no hace más que profundizar el problema que se desea resolver.
8. “La utilización del índice Casa Propia para la actualización de alquileres aumentaría la escasez de inmuebles en el mercado y aumentaría aún más los valores de alquiler de inmuebles disponibles”, concluye el documento del CPI.
Matices
Desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic) entienden que aún es pronto para medir el impacto de la nueva Ley de Alquileres sancionada por el oficialismo que entró en vigencia a partir del pasado 18 de octubre y que actualiza de manera semestral por el nuevo índice. Asimismo, remarcan la necesidad de cautela, considerando que se aprobó una semana antes de las elecciones presidenciales y que faltan pocos días para el ballotaje, lo que genera un gran nivel de incertidumbre que afecta o demora cualquier tipo de decisión.
“Si bien recalcamos los incentivos tributarios como un paso importante en lo que respecta a las modificaciones sobre la estructura base de la ley (plazo, índice y método de ajuste), vemos que para los propietarios generó una disconformidad en el sentido de que no ven un cambio significativo sino una situación similar a la que venía, porque se mantienen los contrato a 3 años (uno de los puntos controversiales). Si bien se baja la periodicidad de actualización a 6 meses, se usa el índice Casa Propia, que ante un simulación da un resultado de varios puntos por debajo de la inflación. Bajo esta pauta, entendemos que lamentablemente esta reforma es insuficiente para resolver el gran problema de escasez en la oferta de inmuebles que se ha generado estos últimos 3 años”,
evalúa Federico Jaime, integrante del equipo de Cacic.
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