Alquileres: cómo evolucionaron los principales indicadores
Sin duda, la evolución del mercado de alquileres es un dato clave dentro de la coyuntura sectorial a efectos de apreciar tendencias, en especial luego de la derogación de la normativa que regía la materia antes del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23 dictado con el cambio de signo político del Gobierno nacional en diciembre pasado.
En términos generales, existe un consenso en que la oferta inmobiliaria creció pos DNU, tanto a nivel país como en Córdoba. Por caso, un reciente análisis realizado por Clasificados La Voz confirmó el impacto del DNU presidencial en el mercado de alquileres, que se tradujo en un incremento de la oferta de inmuebles. El informe reveló un aumento en la oferta de departamentos de un dormitorio en Córdoba, por ejemplo. En enero pasado, el portal mostraba 1.398 avisos, cifra que aumentó a más de 4.000 sobre el cierre de junio.
Junto con el aumento de la oferta se reacomodaron los montos de los alquileres, al ofrecerse más opciones y (eventualmente) más flexibilidad a inquilinos y propietarios. En cuanto a los ajustes de valor, la mayoría de los contratos utiliza el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y aplica aumentos cada 4 o 6 meses para contratos residenciales y cada 3 meses para los comerciales.
Respecto a la duración de los contratos, según Alejandro Abrate, socio de la inmobiliaria Disset, aunque el DNU no especifica una duración obligatoria para ellos, en general las partes optan por hacerlos a 24 meses. El referente también mencionó la existencia de contratos en dólares, pero casi exclusivamente para algunos casos muy puntuales de inmuebles residenciales en countries o complejos cerrados.
Otros indicadores relevantes
Cada mes, el Centro de Estudios de la Nueva Economía de la Universidad de Belgrano (CENE/UB) incluye en su boletín el Índice de ajuste de alquileres entre otros indicadores clave de la coyuntura. Si bien el mercado ha sido liberado y las partes pueden elegir la cláusula de ajuste que prefieran, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) continúa realizando el cálculo del índice diario de ajuste de alquileres, el cual se estima ponderando en partes iguales las variaciones mensuales de precios al consumidor y de salarios promedio. Tiene base igual a 1,00 para el 1° de julio de 2020. Así, el valor para junio de 2024 se ubicó en 13,95 y quedó como el más alto en lo que va del año, apenas por encima de mayo pasado (13,39); en abril fue 10,80, en marzo 9,16, en febrero 8,13 y en enero de 7,41. Así, la serie evolutiva muestra una clara aceleración mes a mes.
Por su parte, a nivel Córdoba, el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) comparte cada mes la actualización de contratos locativos con destino a vivienda. Para junio de 2024, la actualización anual (entre el 1 de junio de 2023 y el 1 de junio de 2024) fue de 233,73% según el índice de contratos de alquiler (ICL) del BCRA/Ley 27.551, mientras que en términos semestrales (del 1 de diciembre de 2023 al 1 de junio de 2024) fue de 56,49% según el indicador Casa Propia/Ley 27.737. De cara al mes de julio que comienza hoy, el CPI estimó una actualización anual de 244,39% según el ICL/BCRA y de 59,89% según Casa Propia.
Finalmente, cabe apuntar que el informe mensual de mayo de 2024 que publica el CPI a partir de un relevamiento de la consultora Economic Trends también confirma la tendencia de aumento de la oferta de propiedades en alquiler. Durante el mes pasado, la cantidad de inmuebles habitacionales destinados al alquiler administrados por profesionales inmobiliarios de Córdoba subió 26,3% respecto al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023.
Ese aumento refleja una recuperación en el mercado, posiblemente impulsada por una demanda creciente y la mayor disponibilidad de propiedades. Respecto a los aumentos, los alquileres de casas cerraron con un valor promedio 203,1% superior al monto promedio del alquiler vencido, los departamentos mostraron un aumento de 255,5%, y los locales comerciales de 116,4%. Esos incrementos reflejan la fuerte demanda y los ajustes en los precios de alquileres en la provincia.
Otras miradas
Según Sebastián Rodríguez Metafer, secretario de Prensa de la Federación de Inquilinos de República Argentina y titular de Rodríguez Metafer Desarrollos Inmobiliarios, la nueva situación generó un reacomodamiento en los montos solicitados por alquileres.
Destacó que los inquilinos ahora tienen más opciones para elegir y negociar, lo que consideró como una evolución positiva para el mercado. Asimismo, remarcó que la duración de los contratos volvió a ser en la mayoría de los casos de 2 años, porque “es una práctica tradicional que se ha retomado en respuesta a las necesidades de los clientes”. También señaló que el rol de las inmobiliarias “se centró más en la intermediación entre inquilinos y propietarios, para hacer más fácil la convivencia y el acuerdo entre partes”.
En cuanto a las actualizaciones de los contratos, consideró que comenzaron a implementarse de manera trimestral y, en algunos casos, cuatrimestral, utilizando tanto el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como el Índice de Contratos de Locación (ICL). En Córdoba, evaluó que la mayoría de los contratos están ajustados con el ICL, aunque este punto se deja a criterio de cada contrato y de cada inmobiliaria. “La mayoría decide utilizar índices transparentes como los dos mencionados”, apuntó.
Por su parte, Maximiliano Vittar, presidente de Inquilinos Córdoba, señaló que la derogación de la ley también provocó la eliminación del plazo mínimo obligatorio de los contratos y derivó en modificaciones al Código Civil.
“Si no se fija ningún tipo de plazo mínimo, para una vivienda familiar la duración es de 2 años, pero se pueden hacer contratos de 6 meses con la misma validez”,
sostuvo Vittar.
También advirtió que, a pesar de esta flexibilidad, los criterios para los contratos los definen siempre los propietarios. “El inquilino debe aceptar, no tiene mucha elección”. En ese marco, el referente argumenta que las propiedades no son un bien negociable y que, ante la necesidad y las urgencias, “muchas veces hay que adaptarse para tener un techo”.
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