La ocupación que es tendencia con el auge de los alquileres temporarios y ofrece un ingreso complementario
El auge de los alquileres temporarios dio lugar a una ocupación que se volvió tendencia en el mundo inmobiliario y que suma cada vez más interesados: la figura de property manager o temporary planner, «administrador de propiedades» o «planificador temporal».
Se trata de personas a las que dueños de inmuebles les ceden la gestión del día a día de las casas y departamentos que ofrecen bajo la modalidad de alquiler temporal, para así despreocuparse del manejo diario de ellos.
Se ocupan desde hacer el check in y check out, contratar el servicio de limpieza, chequear que todo ande, atender las necesidades de los huéspedes hasta responder consultas de interesados en la propiedad. En síntesis, son los encargados de las tareas que aseguren el adecuado funcionamiento de todas las instalaciones de la propiedad y, por ende, responsables de contratar y supervisar a empresas y personas que presten servicios para la disponibilidad de los ocupantes.
Hay distintos grados de dedicación a este rol, pero mayoritariamente se convirtió en un oficio part time que ofrece un ingreso adicional a trabajadores en relación de dependencia, autónomos o freelancers que buscan generar unos pesos extra.
¿Qué condiciones hay que reunir para ser un perfil atractivo? «Aunque no hace falta contar con un título académico ni tampoco es determinante la experiencia en el rubro, es deseable tener conocimientos del sector y, especialmente, demostrar capacidad de relacionamiento para mantener un vínculo cordial con usuarios, proveedores y demás intermediarios», señaló Matías Mutter, property manager de dos inmuebles en Palermo de un mismo dueño y que se alquilan a turistas.
El property manager debe demostrar capacidades de relacionamiento para mantener un vínculo cordial con los huéspedes.
«La gente quiere sentirse cómoda, como si estuviera en su casa. Por eso, es vital brindarle hospitalidad al visitante, que quiere probar la experiencia de vivir como un local. Yo les armo un itinerario de lugares a visitar según sus preferencias e intereses. Es un servicio más personalizado que el de una agencia de viajes o un guía turística tradicional», agregó Mutter, quien, a la par del boom de los alquileres temporarios, sumó esta ocupación hace dos años que complementa con su trabajo principal de productor musical.
«Interpreto a este rol como el de un anfitrión. Es ser más que recepcionista o conserje. Por supuesto hay que manejar nociones básicas referidas a las instalaciones, los servicios y el consorcio (en el caso de un edificio) y ser capaz de evaluar el estado del equipamiento para garantizar que todo esté en condiciones aptas y, de ser necesario, reponer lo que se rompa. De eso me ocupo en mi cargo», afirmó Macarena Salas, temporary planner de tres inmuebles ubicados en Recoleta, Palermo y Belgrano para turistas y nómadas digitales, profesionales que trabajan de forma remota y aprovechan su estadía para viajar: en 2022, la Ciudad de Buenos Aires recibió más de 72.000, con gastos por u$s 154 millones.
«La función implica cumplir con un alto estándar de calidad del trabajo que les asegure a los propietarios la preservación y el aumento del valor de sus activos, proponiéndoles mejoras y actualizaciones constantes que les permitan mantener una creciente competitividad en el mercado», analizó Manuel Rojas, property manager que empezó hace un año y medio gestionando un inmueble para un amigo y ahora tiene cinco en cartera de tres dueños distintos en diferentes barrios de Capital Federal.
«Los propietarios no tienen tiempo para ocuparse o no quieren hacerlo. Como hay alta demanda de alquileres temporarios y de personas que se encarguen de todo lo que se necesita para recibir a los usuarios, encontré una oportunidad para tener otro sustento, además de mi trabajo como freelancer de diseñador gráfico. Todavía tengo margen para sumar dos inmuebles más», explicó.
Rojas apuntó que los más involucrados con el rol «se encargan también de administrar los flujos financieros de la operación de la unidad en alquiler, manteniendo reservas para enfrentar contingencias e imprevistos». «Los dueños, como en mi caso, tienen un trabajo demandante e hijos. Hoy, las cuentas solo les cierran si las propiedades las alquilan de forma temporal, teniendo a alguien en quien delegar su administración. Por eso es importante ocuparse de todo esto», enfatizó.
«Surgió la oportunidad de forma improvisada con un departamento de un amigo que me lo dio para que lo administre porque se iba a vivir al exterior. Más allá de la rentabilidad, muchos propietarios eligen el alquiler temporal porque pueden acceder al inmueble con facilidad en caso de necesitarlo. Hay quienes, por ejemplo, en mi caso, viven en el extranjero y les conviene tener esta modalidad y contar con la unidad si eventualmente regresan al país o vienen de visita», comentó Arturo.
«Es una tarea que implica mucho trabajo porque hay que acondicionarlo para distinto tipo de público: turistas, personas que vienen a trabajar, del Interior o a hacerse estudios médicos. El huésped que utiliza el alquiler temporario no es el mismo que el que va a un hotel. Como administrador busco garantizar la calidad tanto para el cliente como para el propietario, que se cumplan ciertas garantías,
El turismo se concentra en Palermo, en Recoleta, en Puerto Madero, en San Telmo, pero los alquilers temporarios están en todo el país. Yo tengo un departamento que me quedó, y es Villa Crespo, o es en San Martín, cruzando la General Paz, o 3 de febrero. Digo, existe la posibilidad de que haya algún interesado en eso. Yo creo que amplió la oferta, y esa ampliación de la oferta, o sea, agrandó la torta, como decimos, hace que más participantes puedan comer de esta torta. Entonces, hay turistas que antes por ahí no podían venir, y ahora encuentran una oferta más variada, entonces acceden. Porque el tipo que va a ir a un hotel, va a seguir yendo a un hotel, porque es un público de hotel, y le gusta ese servicio. En cambio, ampliar la oferta con distintas variantes, hace que diferentes turistas, estudiantes, jóvenes, no madriguitarios, etc., puedan acceder a un montón de productos. A mí me gusta hablar de huéspedes, no de turistas, porque el alquiler temporario recibe huéspedes que no necesariamente tienen que ser turistas. Pero en dirección con lo que les decimos, es absolutamente, porque yo recibo muchos [huéspedes que eventualmente, a veces van a hoteles yo mismo. Yo viajo por donde viaje, a veces elijo hotel, o ya había otras veces elijo alquiler temporario. A veces en los comienzos del viaje alquilo departamentos, porque tengo más libertad, porque me relajo, hago lo que cocino, y demás. Y cuando yo sigo el final del viaje, y que ya me queda el final del presupuesto, me relajo y digo, no, no, que me atienda, no le incluyo, y listo. Obviamente, entonces digo, por eso no competimos, pero bueno, me parece que eso es por falta de información que creen que le estamos sacando al negocio. Y además otra cosa, como decís vos, esta democratización del turismo, yo por ejemplo, admito departamentos en toda la capital, y tengo incluso huéspedes que me alquilan, por ejemplo, un departamento en San Telmo, y se quedan una semana en San Telmo, y después me dicen, bueno, Arturo, me quiero ir para otro barrio, ¿qué tenés? Ahora me voy a España. Ahora, por ejemplo, recién vine a hacer un check-in, tengo un departamento bizarrísimo. Entonces, ahora se está poniendo de moda para los porteños, no sé, Villa Autusa, o Colegiales, pero turísticamente se fue para allá. Entonces, eso también, hay muchos huéspedes que van, digamos, una semana en un lugar, una semana en otro, y van conociendo los barrios desde adentro. Eso también es interesante, poder consumir también en los espacios locales, ¿no? En el almacén de barrio, ¿no? En el supermercado gigante que mató a todos esos comerciantes de barrio. Que eso también es algo que genera alquiler temporario, ¿no? La teoría del derrame. Bueno, llegamos a todos, no solamente a las personas de mantenimiento que trabajan con nosotros, sino a la roticería de barrio. ¿Me explico? Que eso, un hotel jamás se va a recomendar una roticería de barrio. A la verdad, a la tinterería, un montón de servicios. Arturo, gracias por estar en contacto. La verdad es que teníamos ganas también de charlar con alguien que conociera bien el negocio de los alquileres temporarios, que formase parte de él, esencialmente, para comprender que es una propuesta más, y que aquí no hay que hacer guerra, sino que sencillamente hay que intentar encontrarle la vuelta de que cada uno puede tener su consumidor, o en este caso, su huésped. Absolutamente. Estamos en un momento donde necesitamos unidad. Donde necesitamos amor, felicidad, y seguir sumando derechos, no perdiendo. Pasta de grieta, obviamente, ahí va. Esa es la idea. Ampliar el mercado. Bueno, pero hay que ampliar el mercado y diferentes propuestas, y ninguna le va a quitar el laburo a la otra, sino que se suman. Para mí es eso. Por supuesto. Bueno, los que me quieren contactar, que me busquen, arrobaarturoblas en Instagram. Ahí está. Arturo Blas es Property Manager, Administrador de Alquileres Temporarios. Gracias por estar con nosotros.
En el sector, explican que es complejo precisar una cifra de cuánto puede sacar por mes como ingreso un property manager por la amplia dispersión de valores que hay en el mercado, al ser un oficio en el que las condiciones se pactan entre las partes. Las comisiones varían de acuerdo al tipo de gestión que se brinda y si el inmueble se ofrece o no mediante plataformas de alquiler, pero los especialistas indican que rondan entre el 10% y el 15% del valor que el huésped paga por estadía. También están los que arreglan un precio fijo mensual, independientemente de la ganancia que deja la renta temporal.
De acuerdo al relevamiento del monitor Invertire, la tarifa promedio de un dos ambientes es de US$50, pero varía entre U$S29 y U$S70 por noche dependiendo del tipo de unidad, la ubicación y el equipamiento.
El mantenimiento de los departamentos para turistas exige un trabajo que los propietarios no siempre pueden realizarGonzalo Colini
Cuantas más propiedades se administren, lógicamente, mayor es la ganancia. «En un mes de temporada baja, administrando 24 propiedades, puedo sacar US$3000, cifra que en temporada alta es de entre US$5000 y US$6000, dice María, de 53 años, que desde hace 20 años se dedica a este negocio. Con algunos clientes, en lugar de cobrar el proporcional del alquiler, recibe una cifra fija mensual por encargarse de la propiedad, metodología más usual con propietarios que residen en el exterior.
Sin embargo, los managers freelancers advierten que este oficio no garantiza un ingreso estable. «La ocupación no es lineal, muy pocas veces tengo los 24 departamentos ocupados al mismo tiempo. Hoy, por ejemplo, hay 16 ocupados. Y quizás se alquilan solamente tres noches en las que el dueño cobra US$150 y yo US$20, describe María.
Justamente esta variable es clave para tener en cuenta desde el inicio. «Mi pregunta básica cuando me ofrecen una propiedad es si necesitan el dinero para vivir, o sea, un ingreso mensual. El temporario no es para eso porque un mes lo podés alquilar perfecto y otro mes no. El punto de inflexión para ganar es tener una ocupación mínima del 70%, que es muy difícil de conseguir, y más ahora», comenta María. La ocupación promedio de un temporario hoy en Buenos Aires llega al 62%, es decir, está ocupado 18 días y otros 12 desocupado, según Invertire.
La sobreoferta de propiedades publicadas con este fin repercute en el nivel de ocupación e impacta en los valores. «Hoy hay tanta oferta que los precios bajaron, los foros están llenos de administradores y dueños preguntando si el resto tuvo tan pocas consultas como ellos. Y como hay tanta gente ocupándose, deja de ser un negocio asegurado», señala Clara, de 35 años, que equilibra desde hace cinco años su trabajo en relación de dependencia como contadora con la administración de alquileres temporarios.
Para aumentar las chances de una gestión exitosa, los property managers filtran las unidades por ubicación. «Al principio de este emprendimiento yo aceptaba todas las unidades pero hoy me concentro en las que están en barrios muy demandados como Recoleta y Palermo», señala Ovalles.
Los más buscados en la ciudad de Buenos Aires son Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Las Cañitas y Belgrano, que concentran el 65% de la demanda en la ciudad. «Y podemos dejar en un segundo escalón de las búsquedas los barrios del centro como San Nicolás, Montserrat y San Telmo», indica Bryn.
Hoy la rentabilidad bruta de un alquiler temporario con fines turísticos es de 7,37% versus uno tradicional que rinde un 3,11%. Estamos hablando de un ingreso mensual de US$645 por mes versus US$272 de uno tradicional», grafica Daniel Bryn, titular del monitor Invertire, para explicar el boom de los temporarios. «Hay 19.618 unidades en la ciudad de Buenos Aires, una oferta que creció un 20% en los últimos tres meses y un 37% en el acumulado de este año. Tienen la mayor tasa de ocupación», completa.
https://www.cronista.com/negocios/la-ocupacion-que-es-tendencia-con-el-auge-de-los-alquileres-temporarios-y-ofrece-una-renta-complementaria/
Compartilo en Twitter
Compartilo en WhatsApp
Leer en https://www.cronista.com/negocios/la-ocupacion-que-es-tendencia-con-el-auge-de-los-alquileres-temporarios-y-ofrece-una-renta-complementaria/