El real estate en la era Milei: proyectos, cinturón ajustado y oportunidades de inversión
Hace un año, se presagiaba que se venía «un cambio de ciclo». Desde entonces, mucha agua corrió bajo el puente.
Al cierre de esta edición, los últimos datos del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) publicado por el INDEC mostraron que, en enero de 2024 el sector cayó 21,7 por ciento respecto a igual mes de 2023. También el índice de la serie desestacionalizada arrojó una variación negativa de -10,2 por ciento respecto a diciembre, mientras que el índice serie tendencia-ciclo registró un descenso de 2,5 por ciento respecto al mes anterior.
Si bien se evidenciaba una fuerte baja en ese momento, se deduce que los números se derrumbarán aún más en los meses siguientes dada la involución que continuó mostrando el sector. Con la parálisis de las obras públicas y la incertidumbre en las privadas a partir del abrupto cambio en las condiciones macroeconómicas, el real estate se ajusta el cinturón.
«Es un momento muy complicado pero somos optimistas. Creemos que el Gobierno está haciendo lo que debe y que irá normalizando la economía. Ojalá que pronto los bancos dejen de financiar al Estado y comiencen a prestarle a la economía real. Si apareciera el crédito hipotecario, el despegue sería brutal«, opina Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Según un informe realizado en marzo por Zonaprop con datos de inmuebles publicados en la ciudad de Buenos Aires, el precio medio de los departamentos subió 1,1 por ciento, mientras que el costo de construcción medido en dólares registra un incremento de 35,5 por ciento en 2024. En función de ello, «construir en la actualidad cuesta casi el triple que en octubre de 2020 (el mínimo de la serie) y 30,2 por ciento por encima del promedio 2012-2023», especifican.
A metros del río Luján, en Nordelta, Estudio Azcuy desarrolla un nuevo proyecto residencial aterrazado.
Tabakman califica el encarecimiento de la construcción en dólares como «repentino y muy pronunciado. Mi sensación es que este proceso se irá amesetando, que no se va a encarecer de manera progresiva al ritmo que lo vino haciendo en los últimos tiempos».
Carlos Spina, socio y director comercial de la desarrolladora Argencons, además de presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), agrega: «La situación es claramente complicada, tanto desde el lado de la oferta como desde la demanda. En los últimos cuatro meses (hasta marzo) tuvimos una inflación de costos en el sector del 98,07 por ciento, medidos por el Índice CAC de la Cámara Argentina de la Construcción y, en el mismo período, el dólar prácticamente no se movió. Esto hace que, desde el lado de la oferta, se genere una incertidumbre enorme. Por ejemplo, con la foto de hoy, el que vendió a precio fijo en dólares sin mucho margen, claramente está perdiendo. Por ende, con toda lógica, frena las ventas».
Una de las compañías que pisa fuerte en Caballito y está desembarcando en Nordelta, es Azcuy. A diferencia del resto, esta desarrolladora no trabaja con fideicomisos y los precios los mantienen fijos en dólares desde hace cinco años.
A pesar de que las condiciones actuales del mercado no le resultan favorables, Gerardo Azcuy, socio fundador y director general de la compañía, explica su razonamiento: «Podría decir que los precios están baratos y subirlos (en dólares), pero así no volvería a vender», y agrega que «fueron cinco años recesivos y de poca venta en nuestra actividad, entonces se termina acumulando stock. Si hoy la gente está asustada porque cree que van a aumentar los precios y compra, hay que vender y hacerse del cash, aunque después con ese dinero se reponga menos superficie de la que se vende.»
Y agrega: «Como vivimos toda esta turbulencia, no hay que salir a comprar como locos pero tampoco hay que paralizar las obras. Debemos aguantar un poco el chubasco y ver qué pasa. Me parece que los precios de los insumos en muchos casos están aumentados por las dudas y se tendrán que acomodar».
Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), comparte su análisis: «Al haber aumentado el costo de construcción en dólares en los últimos cuatro meses, cabe esperar que no se siga construyendo de la manera que se venía haciendo desde hace tres años. La actividad se va a paralizar un poco aunque, por supuesto, los proyectos que estaban en curso, seguirán».
Por su parte, Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la compañía de real estate que es dueña de las urbanizaciones Nordelta y Puertos, en Tigre y Escobar, entre otros, expresa: «Todos los actores del mercado están acomodándose a los cambios en las principales variables (tipo de cambio, tasa de interés, gasto público, salarios, etc.) y ajustando las expectativas sobre el devenir de la macroeconomía y la capacidad que tenga finalmente el nuevo Gobierno para introducir reformas duraderas. Es momento de cambios y están ocurriendo rápido».
Durante 2023, el mercado continuó en un escenario de marcada escasez de espacios logísticos clase A.
Respecto a políticas de vivienda, Tabakman explica que «aún es muy prematuro saber cuáles serán. No habrá inversión del Estado en obras públicas por lo que la expectativa será que el sector privado financie a la vivienda en todos los segmentos. Por ahora la señal que nos sigue dando el mercado es que -con el incremento de costos- el único segmento de proyectos en los que podemos trabajar es el más alto».
Spina añade: «El desafío está en partir de una demanda que viene muy retrasada en términos de poder adquisitivo ya que se está en la peor relación salario-metro cuadrado en décadas».
A diferencia de la mayor parte de las empresas de real estate, Grupo Ecipsa opera en el mercado de capitales (a través de Construir SA), lo que le permite financiarse mediante la colocación de obligaciones negociables, entre otras herramientas. También, otra de sus características es que venden sus productos en pesos, Jaime Garbarsky, su presidente, sostiene que «´para las empresas que vendemos todo en pesos en los últimos meses hubo una aceleración de la inflación muy fuerte y eso impactó en los costos de construcción. Estamos todos expectantes de que al Gobierno le vaya bien, que pueda dominar -por lo menos en parte- la inflación y tienda a ir al descenso para, de esa manera, tener un mercado más previsible».
Si bien Garbarsky reconoce que en los últimos dos meses la economía se desaceleró en general y también así las ventas en el sector de la construcción, «la empresa no alteró los planes de inversión anual». Proyectan desembolsar US$ 59 millones este año.
En 2023 esta desarrolladora le compró a IRSA su participación en la sociedad propietaria del ex predio de la empresa Nobleza Piccardo, de 15,9 hectáreas en el partido de San Martín, a metros de la avenida General Paz. Allí proyectan lanzar un mega desarrollo de usos mixtos que tendrá varias etapas y estará orientado a la clase media.
Demanda en alza
El volumen de escrituraciones durante febrero de 2024 en la ciudad de Buenos Aires fue 27,3 por ciento superior al mismo mes de 2023 y 17,6 por ciento más que el registrado en enero de este año. Con relación a ello, el informe de Zonaprop destaca que se produjo un aumento de 14 por ciento en 2024 respecto al volumen de 2023, pero la cantidad de actos aún está 1,8 por ciento por debajo de 2019. «Fue el mejor febrero de los últimos seis años», sostiene el presidente del Colegio de Escribanos porteño, Jorge De Bártolo.
Damián Tabakman, presidente de la CEDU.
Para Iván Chomer, CEO de GCH (Grupo Chomer), «el contexto macroeconómico es muy complicado, hoy el negocio del desarrollo inmobiliario no es rentable, la macro está muy desordenada, todo es incierto y los números no están dando.» A pesar de ello, el grupo invierte en el Parque de la Innovación, urbanización promovida por el Gobierno porteño sobre tierras del ex Tiro Federal en Núñez. Allí encaran la construcción de Aura Parque, un proyecto de usos mixtos que comprenderá 14 pisos con residencias, estudios profesionales de categoría, basamento comercial y amenities de lujo.
En este escenario, «los compradores asumen un doble riesgo en los desarrollos ejecutados mediante fideicomisos al costo: al del incremento de los precios de la construcción se le suma la inseguridad con relación a cuán buena fue la proyección del desarrollador en términos de la obra y de su gestión», dice Chomer.
Marcelo Alexander, director ejecutivo de la desarrolladora RED, reconoce que en la actualidad los márgenes de rentabilidad «están en un punto muy bajo, pero es esperable que el propio mercado termine acomodando las variables para rentabilizar los proyectos, ya sea por una baja de costos, un aumento de valores, un reacomodamiento de los tipos de cambio o, muy probablemente, la suma de todos estos factores.»
Sin embargo, José Iribarren, director comercial de Eidico, desarrolladora con más de 95 emprendimientos suscriptos (barrios privados y desarrollos multifamiliares) señala: «Hoy estamos ante una coyuntura puntual difícil, pero eso no quiere decir que estén bajando los márgenes de rentabilidad. Los desarrollos inmobiliarios al pozo implican de 24 a 36 meses, con lo cual el contexto puede cambiar».
Jaime Garbarsky, presidente de Grupo Ecipsa,
La caída en el ISAC muestra «un impacto muy fuerte por lo que hay mucha más cautela. Hace aproximadamente seis meses que se vienen postergando decisiones para nuevas obras y desarrollos», indica Javier Rius, gerente general de Ayres Desarrollos, empresa que pisa fuerte en Pilar
Tendencias
«La señal que sigue dando el mercado es que -con el incremento de costos- el único segmento de proyectos en los que podemos trabajar es el más alto, porque es al que podremos eventualmente traducirle o trasladarle el incremento de costos», advierte el presidente de la CEDU.
Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, especialista en la comercialización de productos para ese nicho, describe: «El mercado inmobiliario está en un proceso de transición. En particular, el segmento de real estate premium tiene una dinámica propia, no está tan estrictamente ligado al escenario económico general. De todas formas, se observa en este target una mirada más positiva sobre la economía, una mayor predisposición al análisis y, en muchos casos, la concreción de operaciones».
Las nuevas propuestas que funcionan son las emergentes de la post pandemia que incluyen terrazas grandes, jardines amplios, contacto con la naturaleza y el aire libre. La crisis sanitaria generó la necesidad de adaptarse a nuevas demandas sociales a partir de los cambios en la forma de trabajar y vivir. «Esta situación colocó, aún más, a las personas en el centro de cualquier proyecto de desarrollo urbano con el objetivo de adaptarse a estas necesidades de los usuarios», afirma Tabakman.
A ello, Alexander agrega: «Múltiples fenómenos en los últimos años han contribuido a acelerar el ritmo de cambio en la forma de vivir, trabajar, consumir y entretenerse. La pandemia, la virtualidad, el desarrollo tecnológico, el trabajo híbrido, la creciente movilidad y la dificultad del acceso a la propiedad por parte de los jóvenes tienen su impacto en los nuevos desarrollos, que deben ser pensados y diseñados teniendo en cuenta estas circunstancias y las nuevas formas de vivir. Lo mismo ocurre en el mercado de la construcción, se debe pensar cada vez más en formas más amigables con el ambiente, más eficientes y modernas».
Rius también comparte su mirada al respecto: «Hubo un gran cambio en el sector post pandemia y en las demandas de las generaciones Y y Z. Hoy la forma de diseñar los proyectos es distinta. Es muy importante entender a las nuevas generaciones para analizar cómo van a querer vivir. Los proyectos deben ser más personalizados según la edad, centralizados en cada barrio y con mayor proximidad a los puntos de interés. Tendrán más espacios verdes y más lifestyle, segmentados según públicos».
Por su parte, desde el punto de vista del negocio, Chomer señala que «está cambiando la forma de invertir. Hay mucho valor para agregar en este mercado. La tendencia que se ve (en el exterior) es ofrecer carpetas diversificadas y pensar soluciones empaquetadas para los clientes, de modo de acompañarlos de punta a punta. Es decir, no solo venderles un departamento sino acercarles asesoramiento completo».
Respecto de proyectos y zonas, lo que seguramente se verá en los próximos tiempos son los desarrollos premium como los que se edificarán en el Parque de la Innovación. Alejandro Furst, director de Landmark Developments, señala: «Las oportunidades de inversión y desarrollo se encuentran principalmente en el Corredor Norte de la Ciudad«.
Esta firma avanza con la segunda etapa de construcción de Udaondo, un megaproyecto en el cruce de las avenidas Udaondo y Libertador, dentro del Parque de la Innovación. Su proyecto demandará una inversión de u$s 180 millones para edificar sus 160.000 m². En total, comprenderá tres torres para el segmento ABC1 donde se combinarán residencias, amenities exclusivos, un hotel cinco estrellas y branded residences, conjugado todo con piezas de arte, detalles de diseño y lifestyle.
Consultado sobre sus expectativas con respecto a la evolución del mercado, Furst sostiene: «Somos optimistas, tenemos una mirada a largo plazo más allá de la coyuntura de la época».
En la otra punta de la ciudad, IRSA desarrollará su megaproyecto de usos mixto Costa Urbana, frente al Río de la Plata en Costanera Sur. El predio (ex ciudad deportiva de Boca) consta de 70 hectáreas aproximadamente en el que construirán torres residenciales, locales comerciales, oficinas y servicios de hotelería. En total, se les autoriza a edificar 895.000 m². La inversión total estimada es de u$s 1.800 millones.
Puertos en Escobar, la segunda urbanización de Consultatio, tuvo una alta demanda en la pospandemia.
Consultada la empresa sobre su visión del negocio inmobiliario y proyectos de real estate en curso, tras haberse desprendido de superficie de oficinas y de su landbanking durante los últimos años, prefirieron abstenerse de dar precisiones: «La compañía está en un momento de modificación y reacomodamiento de proyectos con lo cual todavía no tenemos muchas novedades para comunicar», respondieron.
Ambos polos implican grandes inversiones y prometen transformar sus entornos.
En CABA, también Caballito promete seguir creciendo, mientras que también se consolidarán destinos suburbanos como Tigre, Pilar, San Fernando y Canning, entre otros. La situación «lleva a que nuevamente se desarrollen proyectos en el Corredor Norte, más cercanos al río y en las zonas de mayor poder adquisitivo. Lo demás sigue quedando todavía un poco rezagado. Hay varios proyectos grandes por lanzarse y me parece que van a avanzar en este contexto, sobre todo los orientados al segmento más alto que son a quienes pueden trasladarles a precios el aumento de costos», señala Tabakman.
En el interior del país, también hay desarrollos «de mucha escala que están comenzando. Las ciudades grandes siempre tienen su propio dinamismo y son interesantes, como Neuquén, Mendoza, Córdoba, Rosario», puntualiza el referente de esta cámara empresaria.
Por su parte, Spina sostiene que «se percibe una vuelta a lo urbano, que es cada vez más notoria desde la post pandemia. En los contextos de costos altos para construir, las zonas no premium son relegadas y solo pueden hacerse desarrollos donde el factor apreciación juega más fuerte».
Argencons aclara que a pesar de la coyuntura los emprendimientos que tienen lanzados los concluirán «en tiempo y forma según lo proyectado». Entre ellos avanzan con desarrollos de su línea Quartier.
Están en la segunda etapa de demolición del complejo Bajo Belgrano, inversión de más de u$s 100 millones para construir tres cuerpos de edificios de planta baja y cinco pisos con amenities compartidos que ocuparán una manzana y serán entregados en 2026. También está Quartier del Bajo, dos torres residenciales de 36 pisos (la primera se entrega en abril de este año y la otra en 2025) frente al Paseo del Bajo porteño y Puerto Madero. Además, en junio de este año entregarán las oficinas corporativas A+ de su edificio Plaza, dentro de Distrito Quartier en Retiro. Los nuevos lanzamientos «seguramente» llegarán durante el segundo semestre de este año.
Una de las recientes medidas tomadas por Milei que el sector elogia de modo unánime es la derogación de la ley de alquileres. Sobre esto parece no haber debate ni grietas.
Tras el reciente rechazo del Senado de la Nación al decreto presidencial que establece la derogación de la ley 27.551 (Ley de Alquileres), 21 entidades del sector vinculadas a la industria de la construcción y al desarrollo urbano emitieron un comunicado conjunto en el que señalan su preocupación «por el impacto inmediato que esta medida puede tener sobre el mercado de alquileres residenciales, que en los últimos meses se fue normalizando». En el documento consideran que debe mantenerse abolida porque «ha demostrado ser absolutamente ineficaz».
Ginevra señala: «Desde la derogación de la ley de alquileres en diciembre, la oferta de alquileres aumentó 50 por ciento y hoy es más fácil alquilar. ¡Fue muy positiva! Incluso los valores de los alquileres aumentaron por debajo de la inflación. En el caso de que Diputados rechace el DNU, la Ley de Alquileres se trataría independientemente para seguir con este esquema que, la verdad, está funcionando».
Proyecciones
«Será un primer semestre duro y con un mercado muy lento. La segunda parte del año dependerá de cómo se estabilice la macro una vez que el desorden de precios relativos que teníamos se asiente. Y eso no lo sabe nadie», sentencia Spina. En este contexto recomienda a los desarrolladores tener especial «cautela y hedgearse a nivel monedas».
Y agrega: «Intuimos que será un momento de muchas obras paradas o más lentas de lo habitual, sobre todo aquellas que planeaban fondearse con la venta en el on-going».
Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, empresa desarrolladora de Nordelta y Puertos en Escobar.
Por su parte, Alexander considera que «por el momento, el fondeo de los proyectos continuará siendo a través del aporte de inversores y preventas, y con el empuje de un probable blanqueo de capitales, en caso de ser aprobado por el Congreso». En tanto, prevé que los costos de construcción «serán más altos que los vistos en los últimos años, aunque seguramente más bajos que los registrados durante los primeros meses de este año, que son productos de un ´overshooting´ inicial y se verán empujados a la baja por la recesión».
Para 2024, De la Serna estima que «será un año de transición» por lo que planificaron un volumen de ventas «similar al de 2023 pero anclado en motivaciones diferentes. Este año, en la medida en que el contexto macro se empiece a recuperar, será posible concretar operaciones, especialmente hacia la segunda mitad del año. Si este escenario no se materializara, es probable que la actividad se reduzca en comparación con 2023».
Para Rius, el mercado espera «certeza de precios para inversiones en la construcción». Prevé que se venderán muchas unidades a estrenar que haya en stock con precio fijo «y esto le dará mayor liquidez a los desarrolladores para tomar futuras decisiones. De la única manera de que el mercado cambie sustancialmente, es con créditos hipotecarios. El crédito es clave y muy necesario».
En tanto, Garbarsky asevera que para acelerar la economía y que crezca, «la única manera es que el Estado deje de tomar la plata que debería haberle prestado a los particulares -entre ellos a la Construcción- para que generen trabajo y riqueza. Este gobierno va en ese camino, entendió que no se puede vivir con déficit en forma permanente. Esperemos que lo logre. Soy optimista en el mediano y largo plazo si se mantiene esta política».
Además, agrega que como el mercado se mueve por expectativas, «si la inflación tira a la baja, cambiarán las expectativas de la gente y se dinamizará el sector, no me cabe la menor duda de esto. Mientras tanto, hay que pasar el temporal que significan los cambios de precios en pesos que, a los que venden en dólares, les pega muchísimo».
Negocios de especialidad
El real estate industrial y logístico así como el relacionado al negocio del retail también atraen el interés de los desarrolladores. Este tipo de emprendimientos implican inversiones de mayor magnitud, modelos de negocios particulares y su evolución está relacionada de modo más directo al crecimiento productivo y al nivel de actividad económica del país.
Alejandro Badino, gerente general de la compañía de servicios inmobiliarios Colliers Argentina, explica: «Si bien en el mundo empresario, las medidas adoptadas por el Gobierno de Javier Milei van generando confianza, el desafío hacia adelante será la reactivación de la economía real. La situación del mercado de real estate corporativo no está ajena a esta realidad, se mueve con una lenta demanda».
Alejandro Badino, gerente general de la compañía de servicios inmobiliarios Colliers Argentina
Según el último reporte elaborado por la consultora, se estima que se incorporarán más de 150.000 m² de nuevas oficinas a lo largo de 2024, lo que implicaría un crecimiento del 8 por ciento sobre el stock actual.
«De aclararse la situación macro, sin duda habrá una reacción positiva del mercado de real estate corporativo (…) Hemos recibido ya algunos fondos de inversión cuyo foco principal está en los segmentos de oficinas, logística y hotelería», indica Badino.
Por su parte, el real estate industrial y de centros logísticos tiene mucho terreno aún por ganar en el mercado. Alejandro Winokur, socio y director de esta área dentro de la consultora Newmark, aborda el panorama: «Este año vemos que vienen unos meses de transición, con pocas y más analizadas inversiones. Las decisiones sobre la compra de tierra en parques dependerán en gran medida de las políticas socioeconómicas que el nuevo gobierno vaya delineando, y también de las distintas industrias. Será un año de muy poca o casi nula inversión de pymes, con decisiones postergadas de crecimiento o relocalizaciones. En contraposición, empresas más importantes en escala están apostando a invertir y crecer sus operaciones a partir de mudarse dentro de un parque industrial».
Durante 2023, el mercado continuó en un escenario de marcada escasez de espacios logísticos clase A. El inventario industrial se incrementó 6,7 por ciento respecto de 2022, pero no consiguió generar la suficiente oferta para cubrir el impulso de la demanda. La tasa de vacancia se mantiene en mínimos históricos, por debajo del 2 por ciento. En lo que respecta a los valores de renta, continúan mostrando una leve tendencia al alza, acumulando un ascenso anual de 2,6 por ciento. En el último trimestre de 2023, el valor promedio de alquiler para Centros Logísticos Clase A presentó mínimas variaciones al alza respecto del anterior, cerrando en US$7,9/m² por mes.
«La compra de tierras en áreas o sectores industriales, ya sea como usuario final, para generar una renta futura o para hacer landbanking, es y será una muy buena opción de inversión», concluye Winokur.
Así lo entienden en Plaza Logística, compañía desarrolladora y operadora de seis centros logísticos multicliente triple A en ciudad y provincia de Buenos Aires. Durante el último año esta empresa llevó a cabo la mayor parte de su plan de expansión de 120.000 m2 que inició en 2022, alcanzando más de 520.000 m2 de superficie alquilable. De este total, los últimos 50.000 m2 serán entregados durante la primera mitad de 2024.
Ramiro Molina, CEO de la compañía, comparte su visión del negocio: «2024 comenzó con una demanda sostenida por superficies de almacenamiento triple A, que nos permitió ir colocando la mayoría de los nuevos metros desarrollados. La evolución del programa de estabilización económica y la profundidad de su impacto en el nivel de actividad determinarán el horizonte de demanda, sobre todo durante la segunda mitad del año. Creemos que la demanda por infraestructura logística seguirá creciendo los próximos años en línea con la expectativa de crecimiento del PBI».
Por otra parte, el retail es otra de las actividades comerciales que moviliza los negocios inmobiliarios. Santiago Winokur, bróker de Newmark, analiza: «El retail no escapa al contexto macroeconómico de los últimos meses donde estamos presenciando una alta inflación y el bolsillo de la gente se encuentra gravemente afectado, lo que impacta claramente en el consumo». El 2023 cerró el año con solo una tasa de vacancia del 4,5 por ciento a nivel general y el precio promedio de renta pedido estuvo en US$29,5/m² mensual. Sin embargo, este agente inmobiliario advierte que «habrá que ver cómo reaccionan las marcas más pequeñas a estos primeros meses donde el consumo es bajo y, al mismo tiempo, deben seguir afrontando los costos de alquiler de sus locales, que con el acortamiento de la brecha cambiaria se incrementó el valor que deben pagar mes a mes».
La versión original de esta nota se publicó en el número 364 de revista Apertura.
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