Crisis habitacional, una deuda que se profundiza cada año
El debate en torno a la validación del nuevo Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que anula la Ley de Alquileres ha generado incertidumbre en un escenario donde, cada año que transcurre, el déficit habitacional se profundiza de manera preocupante. La problemática no se limita únicamente a la Ley de Alquileres; se encuentra arraigada en factores estructurales y demográficos que impactan tanto a inquilinos como a propietarios, quienes enfrentan la disyuntiva de ofrecer sus propiedades en un mercado con baja rentabilidad y dinámicas de precios que afectan a toda la población de manera intensa.
Lo cierto es que el crecimiento demográfico en Argentina agrava la brecha de acceso a la vivienda, especialmente para aquellos cuyos ingresos no les ningún tipo de acceso formal al mercado de la vivienda.
En un análisis realizado a partir de información oficial obtenida, podemos establecer una variación de la población entre 2018 y 2023. En base a una muestra de datos estadísticos obtenidos de un conjunto de 34 aglomerados seleccionados, podemos afirmar que hubo un aumento de la población en 1.713.885 habitantes, lo que representa un incremento de 5,97% durante ése período. El mayor peso se da en la Región Metropolitana de Buenos Aires, con el 52%, es el aglomerado que más aporta de este total.
Murió la Ley de Alquileres: qué está pasando con los precios en el GBA
Esto permite identificar un déficit de viviendas que crece año a año. Sólo para cubrir el flujo demográfico, debería haber 300.000 nuevas viviendas por año, y esto sólo impediría profundizar la insuficiencia acumulada.
En este contexto, el crédito hipotecario es el mejor esquema para generar viviendas, pero en Argentina está ausente. Un plan de vivienda que motorice el crédito hipotecario solucionaría el déficit habitacional y permitiría que las inversiones privadas puedan ofrecer a pagar al largo plazo viviendas para la primera familia. Para esto hay que facilitar que una persona pueda pagar un crédito durante 20 años. Claramente se trata de iniciativas que deben orientarse a los sectores de clase media y media baja, que hoy no tienen ningún tipo de política pública que los incluya.
Este programa debe ir acompañado de estrategias de planeamiento urbano vinculadas a la creación de suelo y el desarrollo de infraestructura. Solo así, será posible generar lotes en áreas cercanas a la ciudad, asegurando que los precios bajen a través de una mayor disponibilidad de suelo.
Sabemos que si bien hay construcción en Argentina, gran parte está destinado a personas que ya tienen vivienda y buscan una reserva de valor o para alquiler. Pero hacen falta políticas públicas urgentes que contemplen el acceso a una vivienda propia, para que la disputa entre inquilinos y propietarios no sofoque el cuello de botella en el que nos encontramos, con contratos viejos y falta de acuerdo.
En Argentina, la población está fuertemente concentrada en unas pocas ciudades, lo cual constituye uno de los principales desafíos a abordar. Para cambiar esta situación, resulta fundamental implementar una planificación que fomente un desarrollo más equitativo. Este proceso implica también la necesidad de que las ciudades intermedias ofrezcan oportunidades laborales y una alta calidad de vida, mientras que las localidades más pequeñas deben atraer a la población en lugar de expulsarla hacia los centros urbanos más grandes.
Si además el objetivo de lograr una distribución más uniforme de la población en el territorio, la creación de actividades productivas en el conjunto de las ciudades es otra prioridad que requiere esfuerzo y coordinación de los distintos gobiernos.
La poca oferta de alquileres y la alta demanda presionan un mercado que se encuentra casi paralizado. A pesar que se habla de una pronta recuperación, en un equilibrio entre la oferta y la demanda que tendería a bajar o a nivelar los precios, todavía la incertidumbre no da paso a ninguna certeza. La gran apuesta del gobierno nacional es que con la derogación de la Ley de Alquileres aumente la oferta del mercado inmobiliario para que más propietarios oferten y los inquilinos tengan más opciones donde alquilar. Sin embargo, como señalamos, el déficit habitacional marca el límite y deberán realizarse más viviendas si se quiere estabilizar la situación.
Las opciones más efectivas que buscan los inquilinos para pagar menos
Como antecedente, en 2002, a los cuatro meses de la devaluación, hubo una baja muy fuerte del precio de los departamentos, luego se dio un rebote muy importante al año. En esta ocasión la situación es muy oscilante, puede que haya algún sinceramiento de mercado más adelante, donde los precios en dólares disminuyan, pero en pesos representará un aumento notable del valor.
Esta circunstancia profundiza aún más la brecha y la vulnerabilidad de los sectores más bajos, la relación de precios según el salario real de la población y el acceso a la compra de un inmueble se vuelve una posibilidad cada vez más lejana. Algo que indudablemente hoy está afectando los alquileres. Asimismo, los propietarios ven sus ganancias disminuidas en términos de dólares, mientras la tasa esperada es del 1% anual, hoy estamos en el 0,3%, y se cree que tendería a ser aún menor. Con una rentabilidad tan baja, hay que ver si incluso con el DNU igualmente están dispuestos a poner los departamentos en alquiler.
En medio de este panorama, los inquilinos que firmaron contratos bajo la ley anterior buscan resguardarse ante la escalada de precios y esperan el equilibrio prometido por la actual gestión. La necesidad de políticas públicas integrales que aborden la problemática desde distintos frentes se vuelve más evidente que nunca para garantizar un acceso equitativo a la vivienda en Argentina.
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