El boleto de compraventa no es equiparable a la escritura pública
Los debates, la dialéctica, el simple intercambio de opiniones nos permiten crecer en lo social, lo colectivo y en la faz individual. El pasado 21 de agosto, un abogado replicó mis argumentos publicados en este mismo medio semanas atrás, y se lo agradezco.
Cuando se confluye en una coincidencia, el debate fenece (tal vez para hacer emerger otras discusiones, pero la discusión inicial se acaba), porque se ha arribado a una síntesis: el boleto de compraventa no es equiparable a la escritura pública como medio para obtener de modo definitivo el derecho de propiedad y dominio de un inmueble. En eso finalmente coincidimos.
En su exposición del 7 de agosto, el abogado decía que el grado de protección jurídica de un adquirente por boleto de compraventa “es equiparable al de la escritura pública”. Y en su publicación del 29 de agosto dice que de ninguna manera ha querido afirmar “que el boleto de compraventa es equiparable a la escritura como medio de adquisición del dominio”.
O una cosa o la otra. Y más adelante, afirma: “El boleto efectivamente no es título suficiente para adquirir la propiedad de un inmueble”.
En la coincidencia de argumentos, desaparece la discusión y en este sentido hemos avanzado todos: el boleto de compraventa no es equiparable a la escritura pública.
No obstante, en tren de ofrecerle a la opinión pública (doña Rosa, en palabras del abogado) algunos matices de la problemática implicada y sus consecuencias prácticas, podemos hacer extensiva la discusión a algunas apreciaciones particulares.
En un pasaje de su artículo, el abogado afirma: “los derechos que se adquieren con un boleto… pueden ser defendidos con la fuerza de la ley”. Coincidimos, me había referido a ello en mi publicación anterior. Este tema, referido al “grado de protección legal” que pueda tener un boleto o una escritura, nos lleva a la conclusión anterior: boleto y escritura “no son equiparables”; la escritura es definitiva; el boleto no.
Apreciaciones particulares
No obstante, en rigor de verdad debo coincidir con el abogado en el hecho de que si el boleto de compraventa reúne ciertas características (contratación con el titular registral, pago de al menos el 25% del precio, fecha cierta y publicidad posesoria o registral) dota al adquirente de una posición legal susceptible de ser defendida judicialmente ante la negativa o la imposibilidad del vendedor por boleto; esto es, habilita al comprador a iniciar un pleito judicial con el fin de obtener la escritura pública.
En este sentido, es oportuno recordar la implicancia de un proceso judicial para la obtención de una escritura. Estos procesos dan lugar a las escrituras mal llamadas “judiciales” (juicio de escrituración), es decir, escrituras en las que un juez obliga a un vendedor remiso a escriturar.
Se trata de una escritura en la que los notarios intervenimos al final de un proceso (en general, por no haber estado al inicio del negocio jurídico), por decisión de un juez de condenar a alguien a escriturar.
Por tomar al azar un caso jurisprudencial reciente de juicio de escrituración (“M.W.D. c/P.F. sa. s/ escrituración”, de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul), se puede apreciar cómo un boleto suscrito en 2017 obtuvo sentencia para ser escriturado (sentencia no definitiva, ya que todavía podría ser apelada) en 2024, es decir, siete años después de haber sido firmado. Litigio de por medio, el comprador arriba a una decisión judicial para que se le escriture, y sobre esto último vale la pena detenerse. Que un boleto firmado en determinadas circunstancias sea defendible judicialmente no implica que un abogado pueda asegurarle a su cliente que ganará el juicio.
La intervención judicial implica para el abogado una obligación de medios y no de resultados, no sólo porque el abogado no puede saber nunca de antemano el sentido final de un fallo judicial, sino porque cada casuística en particular tiene su propio recorrido jurisprudencial. El tema da para largo.
En otro pasaje de su artículo, el abogado refiere a una supuesta “defensa de intereses gremiales”. Se equivoca. La escritura pública como medio de adquisición del derecho de propiedad está instituida en el ordenamiento jurídico vigente. La ley 26.994 (Código Civil y Comercial de la Nación) fue votada por cientos de senadores nacionales y diputados provinciales (que a su vez fueron elegidos por millones de ciudadanos argentinos) y promulgada por un decreto del Poder Ejecutivo nacional, previo haber atravesado sendas propuestas de reforma (años 1987, 1993 y 1998, entre otros), y antes de esto ya estaba presente desde hacía décadas en el Código Civil de Vélez Sársfield. Lo gremial nada tiene que ver con esto.
Para concluir, como dice el abogado: “en definitiva, no es lo mismo tener escritura que boleto”.
* Escribano
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