Coyuntura: qué impacto puede tener el pacto fiscal en el mercado inmobiliario
Recientemente, se promulgó la Ley 27.743, referida a medidas fiscales paliativas y relevantes. Si bien esa normativa no contiene disposiciones de aplicación directa para el sector inmobiliario, sí presenta una relación o incidencia clara en los negocios sectoriales, ya que contiene varias reformas impositivas que presuponen, en principio, una reducción del impacto de la carga fiscal en los costos (directos o indirectos) de las transacciones en ese mercado.
En términos generales, la nueva ley introduce modificaciones en varios temas relevantes; entre ellos, una moratoria excepcional de obligaciones tributarias, aduaneras y de seguridad social, modificaciones a la Ley de Impuesto a las Ganancias (con un renovado esquema para las ganancias de cuarta categoría – empleados o dependientes-) y modificaciones al régimen de monotributo.
En ese marco, la reforma al Impuesto sobre los Bienes Personales (BBPP) procura la simplificación y reducción de su incidencia tributaria hacia 2027, en torno a lo cual se prevén dos posibilidades.
Por un lado, se modifica la Ley vigente hasta hoy, unificando escalas de alícuotas para bienes en el país y en el exterior y estableciendo la eliminación progresiva de las escalas superiores anualmente, hasta llegar a un esquema de alícuota única de 0,25% hacia 2027. Asimismo, se crea un Régimen Especial de ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP), tanto para los declarados por personas residentes en Argentina como para los incluidos en el Régimen de Regularización de Activos que prevé esa misma ley.
Se trata de una posibilidad extraordinaria que fija la nueva regulación para el pago anticipado a efectos de cubrir las obligaciones correspondientes a Bienes Personales y todo tributo patrimonial (de nivel nacional) que lo complemente o reemplace entre 2023 y 2027, con alícuotas reducidas de 0,45% y 0,5%. Además, las entidades que adhieran al esquema gozarán de estabilidad en materia patrimonial nacional entre 2028 y 2038.
Con eso, el Estado procura una pronta recaudación significativa. Más allá de que no se resuelve el problema de superposición con otros tributos provinciales o municipales a los bienes patrimoniales que recaen sobre la misma base imponible, se trata de un avance.
“Recibimos con mucha expectativa la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), ya que implica, en principio, la reducción de la carga impositiva para una de las partes (vendedor) de una operación inmobiliaria. Pero, hay que advertir que ese punto presenta hasta el momento algunas situaciones a considerar, ya que el impuesto que se elimina está previsto en la Ley 23.905 y alcanzaba a los inmuebles que habían sido adquiridos hasta 2017, mientras que, por imperio de la Ley 27.430 los adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 no estaban alcanzados por el ITI, sino por el Impuesto a las Ganancias Cedulares, que grava sólo la diferencia entre el valor de compra y de venta”, apunta Lucas Péndola, titular del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI).
Habrá que esperar precisiones para definir los alcances de esa modificación en cada caso (adquiridos antes y después del 1 de enero de 2018). Es decir, si la eliminación del impuesto a la transferencia de inmuebles consolida la reducción de la carga impositiva sobre la transacción, será un excelente incentivo para el mercado; no será así en caso de que la eliminación implique que las operaciones quedarán captadas con mayor carga en el Impuesto a las Ganancias.
“Muchas modificaciones incorporadas requieren aún de reglamentaciones técnicas y de procedimientos que terminarán de definir su alcance. A priori, la expectativa es que permitan poner en práctica nuevas herramientas que contribuyan a consolidar la activación del mercado”,
agregó Péndola.
“La ley Bases y el pacto fiscal le dan un nuevo envión al mercado de alquileres, que se empezó a dinamizar con la derogación de la vieja ley y ahora se vuelve más atractivo para el inversor: en el caso de los monotributistas propietarios, el máximo de facturación anual subió a $ 68.000.000 para la categoría más alta. Esto hace que gente que antes tenía que salir del régimen hoy pueda permanecer”, destacó Martín Dahan, socio de la desarrollista Meade Pucheta.
Cabe destacar que si el propietario es monotributista, el alquiler queda exento sin importar el destino (vivienda o comercial).
Matices desde los inquilinos
“Tenemos una moderada expectativa positiva en cuanto al pacto fiscal, condicionada a ciertos factores. Aunque promete aliviar la carga tributaria para propietarios e inquilinos, la actualización semestral de los montos máximos de alquileres y los impuestos integrados podría afectar a pequeños contribuyentes que alquilan propiedades. Esta medida busca ajustar los valores conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC), pero la prevalencia de la informalidad en el mercado complica la implementación del beneficio fiscal. No anticipamos una reducción inmediata en los precios de alquiler ni un alivio para inquilinos a corto plazo, menos aún que la medida pueda aumentar la oferta de inmuebles en el mercado o a solucionar el déficit habitacional”, dijo Maximiliano Vittar, presidente de la Asociación Civil Inquilinos Córdoba y coordinador nacional del movimiento Inquilinos Nacional.
Hoy, el mercado inmobiliario celebra una aparente estabilidad en los precios iniciales o aumentos por debajo de la inflación, omitiendo condiciones más leoninas o gastos antes asumidos por los propietarios que ahora recaen en los inquilinos. Además, hay que destacar que en un contexto económico recesivo y con gran incertidumbre laboral para las familias inquilinas, esa aparente mayor oferta de viviendas no se traduce necesariamente en una mejora accesible para sus bolsillos.
“La oferta sin una demanda correspondiente refleja la complejidad que enfrentamos en la búsqueda de un hogar para nuestras familias. A diferencia de otros sectores, quienes alquilan no pueden especular o esperar condiciones más favorables; una vez vencido el contrato, la opción es encontrar una nueva vivienda o quedarse en la calle”,
concluyó Vittar.
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