Amparos: vecinos versus desarrollistas
La puja entre grupos de vecinos y desarrollistas en la ciudad de Córdoba lleva ya varios años. Un rápido repaso del tema permite tomar como antecedente el amparo presentado en septiembre de 2018 por el centro vecinal del barrio Cerro de las Rosas, a los fines de preservar al barrio tal como fue en sus orígenes para evitar la expansión comercial y el desarrollo de nuevos emprendimientos.
También en septiembre, pero esta vez de 2023, la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc) difundió un comunicado institucional en el que sentó su posición y alertó respecto de la situación generada por agrupaciones vecinales contrarias a la realización de emprendimientos inmobiliarios. “Concretamente, rechazamos la utilización irresponsable y arbitraria de recursos como el amparo ambiental para frenar proyectos que cumplen toda la normativa solicitada por el municipio. Dar lugar a estas medidas injustificadas injustificadas atenta contra el derecho al trabajo, la vivienda y la propiedad en detrimento del progreso de toda la sociedad”, planteó el documento.
Según la Cámara, esa situación desalentaba la inversión privada en Córdoba y ponía en riesgo más de 20 mil puestos de trabajo directos (incluyendo operarios, técnicos y profesionales de diversas especialidades). El concepto planteado era que la ciudad necesitaba densificarse y generar nuevas propuestas que la modernicen para ser más eficiente y sustentable. Asimismo, Ceduc resaltaba la oportunidad de reconvertir zonas postergadas y de construir una ciudad más atractiva.
”La construcción es reconocida como madre de industrias, porque moviliza una cadena enorme de sectores. Además, menos inversión significa menos viviendas para miles de familias cordobesas que son expulsadas a zonas sin infraestructura ni servicios, lo que genera un mayor impacto negativo en la huella de carbono y el cuidado del ambiente”,
subrayó la entidad.
Nuevo planteo
A mediados de abril de 2024, centros vecinales, grupos de vecinos autoconvocados de distintas zonas de Córdoba Capital y una organización ambientalista dieron a conocer una “carta abierta al intendente de Córdoba”, documento en el cual pedían a Daniel Passerini que: “Gobierne para los vecinos de la ciudad y no para los empresarios desarrollistas, que persiguen beneficios económicos sin importar los costos socio-ambientales”.
El documento llevaba las firmas de los centros vecinales de los barrios Cerro de las Rosas, Jardín Espinosa y Ampliación Jardín Espinosa, La Carolina, Nueva Córdoba, Parque Chacabuco, Villa Belgrano, y Villa Rivera Indarte, las comisiones regularizadoras de los centros vecinales de Argüello, El Refugio, Quisquisacate, Villa Warcalde y Alto Hermoso, grupos de vecinos autoconvocados de los barrios Alberdi, Villa Belgrano, Villa Cabrera, Villa Los Ángeles, y la Asociación Civil Amigos de la Reserva San Martín.
El planteo fue una nueva vuelta (posterior al cambio de autoridades municipales en diciembre de 2023) en el proceso de conflictos barriales por la habilitación de grandes desarrollos inmobiliarios, comerciales y de servicios que, según los vecinos disconformes, impactan en su vida cotidiana, en la estructura urbana de amplias zonas, en el patrimonio arquitectónico e histórico, en la calidad de vida y los servicios, y en el medio ambiente. Dentro de ese contexto, seguía en trámite el recurso de amparo presentado por el centro vecinal de Villa Belgrano ante la Cámara Contencioso Administrativa N°2 de Córdoba en defensa de ese barrio del noroeste de la Capital provincial.
“Los desarrollistas dicen trabajar para resolver el tema habitacional, yendo por la densificación o la ampliación de la mancha urbana, pero no lo hacen en zonas marginales sino que pretenden hacerlo en zonas residenciales, a las que tildan de zonas deprimidas, pero planifican sobre ellas mismas sus ganancias”,
afirmaron grupos de vecinos autoconvocados.
En busca de una solución
En marzo de 2024, la Secretaría de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Córdoba presentó sus metas generales de gestión. Uno de los capítulos clave del documento es el “Plan de Barrios”, una figura que permite integrar acciones, obras y proyectos en un sector urbano específico para su intervención, articulando actores públicos y privados con meta en un desarrollo de los barrios abierto, sostenible, equitativo, humano y de calidad.
El pasado miércoles 6 de junio, el oficialismo en el Concejo Deliberante de Córdoba despachó en la Comisión de Legislación General el proyecto de ordenanza que busca ordenar el crecimiento del barrio Villa Belgrano, en la zona noroeste de la ciudad. Cambia las zonificaciones: extiende la zona F a todas las parcelas que dan al río Suquía desde la Circunvalación hasta el puente de Villa Warcalde. En ese marco, la propuesta se inscribe en el “Plan de Barrios” presentado oportunamente, que excede a Villa Belgrano y contempla también a Parque Modelo y al sur de Argüello.
Se establece como F5 al resto del área que se ubica al sur de Recta Martinoli hasta La Carolina. En esa zonificación, se baja el FOS (la superficie del terreno que puede ser ocupada por la construcción) al 40% en lotes de más de 800 metros cuadrados. También se reduce la cantidad de unidades por lote. Así, las viviendas agrupadas se pueden hacer en parcelas de más de 2.500 metros cuadrados, pero con una unidad funcional cada 350 metros de terrenos (hoy, 200 m). En tanto, las viviendas colectivas sólo se permiten en Martinoli, en Gauss y en Laplace, en parcelas de más de 2.500 m2 y con una unidad funcional cada 200 m2 ( 180 m2 hoy), y se incorpora un factor de impermeabilización del suelo (FIS) del 60% (hay que mantener una superficie permeable por lote de al menos 40%).
En la zona F se permite vivienda colectiva en lotes de más de 5.000 m2 y agrupada en los de más de 2.500 m2 (hoy, parte de 1.000 m2); el FOS es del 40% en vivienda agrupada y del 35% en vivienda colectiva, y los retiros de fondo y laterales son de cuatro metros en agrupadas y de ocho metros en colectivas. El FIS máximo es del 60% y plantea nuevas disposiciones sobre el frente del río Suquía. La primera es el “doble frente”: los 10,5 m de altura van sobre la cota de la calle y sobre el frente hacia el río, por lo que ya no se podrán sumar pisos.
La nueva normativa podría tener sanción definitiva en el recinto en esta semana.
Reacciones
Autoconvocados de Villa Belgrano junto con el centro vecinal de Argüello, el centro vecinal Cerro de las Rosas y la Asociación Amigos de la Reserva General San Martín argumentan que el proyecto de ordenanza carece de participación ciudadana y no cuenta con los informes ambientales y técnicos necesarios, lo que consideran una violación de sus derechos. Así, exigen la nulidad de los convenios público-privados que afectan a sus barrios, la prohibición de nuevas construcciones en áreas de preservación ambiental y una mayor participación vecinal en la planificación urbana. En ese marco, solicitan la intervención urgente de la Justicia para evitar la implementación del proyecto y proteger la integridad de sus comunidades y el entorno natural. Así, la solución a este conflicto de intereses podría demorarse.
Por su parte, desde Ceduc manifestaron una profunda preocupación a raíz del proyecto de ordenanza en tratamiento en el Concejo Deliberante de la Municipalidad de Córdoba acerca de una reforma al régimen urbanístico de Villa Belgrano. “Consideramos que, de aprobarse este nuevo régimen urbanístico, toda la ciudadanía se vería perjudicada: los vecinos, los propietarios, los desarrollistas, los ciudadanos que legítimamente pretende adquirir una vivienda propia, e incluso los ambientalistas, generando un daño inconmensurable a la Ciudad y sus vecinos. Se incrementarán aún más los costos de los servicios públicos y su infraestructura, tornando a la ciudad menos eficiente. Paralelamente, se detendrán las inversiones en el sector provocando que se acelere el proceso de expulsión de los habitantes de la Ciudad de Córdoba a localidades vecinas, y consecuentemente se perderán miles de puestos de trabajo, acrecentando aún más la crisis en el sector de la construcción”, subrayó el documento.
Así, Ceduc evalúa que nadie se beneficia con la posible nueva regulación y considera fundamental que el tratamiento de la modificación de norma sea tratada con tiempo y en un espacio de debate donde todos los actores involucrados puedan aportar su visión para lograr acuerdos que garanticen la seguridad jurídica y generan una alternativa de calidad que beneficie a toda la ciudad de Córdoba.
“Ni los vecinos ni los desarrollistas están de acuerdo con la norma. Esto quiere decir que el Poder Ejecutivo no tiene el poder de conciliar dos posturas que son tan distintas. El proyecto que presenta no satisface ni a uno ni a otro”,
concluyó Graciela Villata, concejala del Frente Cívico.
Algunos detalles de la propuesta municipal
En las zonas F y F5 se establece un estacionamiento de un espacio por departamento de un dormitorio y dos espacios más 20% de cortesía en unidades de dos o tres dormitorios. En F5 hay mayores retiros: en laterales y en fondo, cuatro metros en viviendas agrupadas y ocho metros en colectivas.
Se crea un área de interés público de 35 metros desde la línea de ribera, que incluso toma 7 metros del lote privado que se debe preservar. Sobre los 27 metros restantes, hay una transferencia a dominio público sobre la cual se plantea una franja de espacio verde de 15 metros y un paseo de convivencia de 12 metros.
Se pueden computar como 20% de FIS las terrazas verdes, se incorpora el concepto de “parcela verde” y se prohibe el equipamiento comunitario en el interior del barrio al igual que los comercios y las oficinas.
https://www.lavoz.com.ar/clasificados-inmuebles/amparos-vecinos-versus-desarrollistas/
Compartilo en Twitter
Compartilo en WhatsApp
Leer en https://www.lavoz.com.ar/clasificados-inmuebles/amparos-vecinos-versus-desarrollistas/