Mercado: alquileres y otros datos clave desde la implementación del DNU
Después de Ciudad Autónóma de Buenos Aires (Caba), Rosario y Córdoba son las mayores urbes de Argentina y, sin duda, dos plazas clave del mercado inmobiliario nacional. Por eso, las tendencias en ellas resultan referencias testigo de lo que viene sucediendo en materia de alquileres en lo que va del año.
Recientemente, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) presentó un nuevo informe que da cuenta de un incremento de 129% en la oferta de propiedades en alquiler dentro de esa ciudad. El estudio hace énfasis en el período que va desde la derogación de la Ley de Alquileres.
Según el detalle, la cantidad de propiedades destinadas a alquiler experimentó un aumento de 100,2% desde diciembre de 2023, con un notable crecimiento del 117% en las viviendas ofrecidas en alquiler permanente. En sentido contrario, la oferta de casas en ventas bajó un 6,1% en el mismo lapso. En términos de tipología, los departamentos representan el 79% de la oferta total de viviendas en alquiler.
Respecto a precios, en el período entre diciembre de 2023 y marzo de 2024 los de alquiler mostraron aumentos significativos en Rosario. Los departamentos registraron subas del 36% en monoambientes, del 33% en un dormitorio y del 32% en dos. En el centro de esa ciudad las subas en monoambientes y departamentos de dos dormitorios fueron menores (variaciones de 25%), mientras que en un dormitorio se mantuvieron en línea con el promedio (aumento de 33%). En cuanto a valores, el costo de alquiler promedio de un monoambiente rondó $ 150 mil, los departamentos de un dormitorio $ 180 mil y los de dos dormitorios $ 250 mil.
“Si bien no medimos la cantidad exacta de unidades desocupadas, observamos que muchas propiedades que antes estaban en venta y no lograban ser comercializadas se incorporaron al mercado de alquileres, lo cual es un dato positivo”,
dijo Andrés Bassini, coordinador del área estadística del Cocir.
Estos importes mostraron una suba significativa desde diciembre del año pasado, superando incluso la tasa de inflación acumulada en el mismo período (mayor al 70%).
El panorama en Córdoba
Con la salvedad de que los datos disponibles son representativos a nivel provincial (lo que incluye a ciudad de Córdoba), el mercado del alquiler de departamentos viene registrando ajustes cada vez menores desde el pico que marcó en enero pasado. En el primer mes del año, comparados con los precios fijados en los contratos vencidos, el promedio de los nuevos valores aumentaron 299%, mientras que en febrero la suba fue de 268,6% y en marzo de 254,1%.
El dato lo aportó recientemente el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) a través del Monitor de la Actividad Inmobiliaria elaborado por la consultora Economic Trends, que dirige el economista Gastón Utrera. El pico de aumentos en 2023 se registró en noviembre con 263,3%, ya que fue en el segundo semestre del año pasado cuando se renovaron la mayoría de los contratos enmarcados en la llamada Ley de Alquileres.
Caída esa norma con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23 del presidente Javier Milei, la devaluación de diciembre y el salto inflacionario hicieron que en enero de 2024 aumentara el porcentaje de aumento de los valores. Luego, un aumento en la oferta hizo que en tres meses esos valores bajaran. Según el informe, en marzo pasado la cantidad de inmuebles habitacionales destinados al alquiler administrados por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba fue 16,2% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023.
Del total de inquilinos de inmuebles habitacionales, en el mes pasado sólo 2,2% no pagó el total del alquiler y 1,3% hizo un pago parcial. Por otro lado, entre inquilinos de inmuebles comerciales sólo 3,8% no pagó el alquiler y 0,8% hizo un pago parcial.
Vacancia y datos adicionales
El aumento de la oferta también se observa en las estadísticas de vacancia, que registraron en marzo un incremento y llegó al equivalente al 7,4% del total de inmuebles habitacionales administrados, 4,3 puntos porcentuales más que durante el mes anterior. Según el informe del CPI, se trata de una evolución natural dado el fuerte incremento en la oferta.
Por otro lado, la vacancia en el segmento comercial alcanzó en marzo de 2024 un nivel de 3,3%, es decir 0,8 puntos porcentuales por encima del nivel registrado en febrero pasado. En casas, los nuevos alquileres arrancaron con un valor promedio 175% superior al monto promedio del valor de los contratos vencidos. Si bien aumentó respecto a enero (141,1%) y febrero (114,8%), está por debajo de los niveles de noviembre (191,8%) y de diciembre (222,9%).
Asimismo, en febrero pasado, la cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles fue un 13,7% inferior a la cantidad registrada en febrero de 2023 (comparación interanual), mientras que la cantidad de operaciones de alquiler de inmuebles fue un 18,6% superior a la cantidad registrada un año atrás.
La composición de las operaciones de compraventa de inmuebles en la provincia durante febrero de 2024 fue la siguiente: 60,4% de departamentos, 18,9% de lotes, 13,2% de casas, 3,8% de housing, 1,9% de cocheras y 1,8% de inmuebles comerciales e industriales. En tanto, la composición de las operaciones de alquiler de inmuebles en la provincia de Córdoba durante febrero de 2024 fue la siguiente: 57,1% de departamentos, 20,7% de casas, 11,5% de inmuebles comerciales e industriales, 6% de cocheras y 4,7% de housing.
Durante marzo de 2024, las operaciones de nuevos alquileres de locales comerciales realizadas por profesionales CPI de la provincia de Córdoba cerraron con un valor promedio 166,1% superior al monto promedio del alquiler vencido.
Matices
La Encuesta Nacional de marzo de 2024 realizada por Inquilinos Agrupados arrojó otros datos sobre el impacto del DNU 70/2023 en el mercado de alquileres. En cuanto a los precios promedio de marzo en provincia de Buenos Aires, Santa Fe y ciudad de Buenos Aires, evidenció que la incidencia del alquiler sobre los ingresos totales del hogar es mucho más baja en aquellos que están bajo la Ley de Alquileres.
Pos DNU, 91,5% de los contratos se actualizan en 6 meses o menos. Además, los inquilinos destinan 41% de sus ingresos mensuales al alquiler, 10 puntos porcentuales más que aquellos bajo la normativa derogada. La encuesta abarcó 4.000 personas que alquilan en todo el país y señaló que el 41% de los contratos firmados pos DNU tienen una duración menor a un año e incluyen aumentos trimestrales, lo que genera una situación de endeudamiento para muchos inquilinos. Finalmente, en cuanto a los precios de los alquileres, según la entidad aumentaron considerablemente desde la entrada en vigor del DNU. Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires un departamento familiar de tres ambientes pasó de costar $ 245.467 a $ 344.291. En la provincia de Buenos Aires, el precio subió de $ 156.637 a $ 254.270, y en Santa Fe, de $ 140.461 a $ 191.742.
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