#práctica Modelo: Inicia Demanda de Escrituración y Daños y Perjuicios
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188. INICIA DEMANDA DE ESCRITURACION Y DAÑOS Y PERJUICIOS1
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Señor Juez:
NP, por mi propio derecho, con domicilio real en ……., conjuntamente con el patrocinio de la letrada Dra. LG, constituyendo el domicilio legal en …… con domicilio e identificación electrónica en el CUIT………, a V.S. respetuosamente me presento y digo:
1.- OBJETO:
Que en mi carácter de cesionaria conforme lo acredito con el instrumento de cesión de boleto de compraventa de fecha ……certificado ante el Escribano Dr…………, en legal tiempo y forma vengo a interponer demanda de escrituración y por daños y perjuicios por la suma de $ ……….. o la que en más o en menos resulte de las pruebas a producirse en autos, con más intereses, contra los Sres. DJ y AM con domicilio en ……………, y/o quien resulte titular del dominio del inmueble sito en ………….., con costas.- A todo evento, de no cumplir los demandados con la obligación de hacer que se persigue, la escritura sea extendida por V.S. con costo para los accionados.
2.- HECHOS:
Con fecha …….. entre el demandado los demandados y la Sra. ER, se suscribió el boleto de compraventa que se adjunta y funda la presente demanda, en virtud del cual los primeros vendieron a la segunda un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal designado como Unidad XX Polígono XX Partida XX del Edificio ubicado en el calle …………… Piso ………. Depto. ……… de ……… Nomenclatura Catastral: Circ. XX, Secc. XX, Parcela XX, Manzana XX Matrícula XXX, Partida XXX.
Que el precio de la venta se fijó en la suma de U$S ….. que se abonó en su totalidad de la siguiente forma: U$S ……. en el acto de la firma del mencionado boleto, y el saldo en……. cuotas mensuales y consecutivas de U$S……. cada una de ellas (Se adjuntan recibos suscriptos por los demandados que dan cuenta de la cancelación total del precio).
En la cláusula …….. del boleto referido se pactó la entrega de la posesión para el día ……. junto con la firma de la escritura traslativa de dominio. La posesión fue efectivamente entregada, no así la obligación de escriturar que hasta la fecha no fue cumplimentada por los vendedores.
Asimismo, en la cláusula cuarta se pactó la Escribanía que intervendría en el acto de la escritura, lugar al que asistió primero la compradora y luego la presentante en su carácter de cesionaria en numerosas oportunidades, y en las que se ha presentado toda la documentación a nuestro cargo necesaria para formalizar el acto (Ello surge de la siguiente documentación………).
Con fecha …..ER cedió los derechos que tenía en virtud del boleto de compraventa a la actora, Srta. NP, habiendo los demandados comparecido personalmente a dicho acto, suscribiendo el instrumento de la cesión.
Con fecha ………… a requerimiento de esta parte, el Escribano designado en el boleto, Dr. EE citó a los demandados y a esta parte para el día………. a las ………… hs. a fin de celebrar el acto escriturario. (Se acompaña carta documento Nro……… ) Habiendo concurrido la suscripta, los demandados no asistieron ni justificaron su incomparecencia. Llamados que fueran telefónicamente, me han contestado en forma evasiva, lo cual motivó el envío de la Carta Documento Nro………… de fecha …… con el siguiente texto:
“…………”
Claramente, los demandados han incurrido en mora de su obligación de escriturar, lo cual motiva el inicio del presente juicio a fin de obtener la escrituración del inmueble adquirido y cuyo precio ha sido abonado en su totalidad y reclamar los daños y perjuicios que la conducta incumplidora de los demandados me ha ocasionado, todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula ……. del boleto de compraventa de fecha ………..
La mediación habida entre las partes ha fracasado ante la incomparecencia de los accionados.
3.- CONSIDERACIONES JURIDICAS MINIMAS:
Que tal como reza el boleto de compraventa2 las partes pactaron expresamente el lugar y fecha en el que llevarían a cabo la escritura traslativa de dominio de la propiedad a favor de la compradora3 , incumpliendo la vendedora con la obligación a su cargo y dejando habilitada a la Co-contratante a reclamar en los términos de la cláusula …… del mencionado instrumento.
La obligación de escriturar comprende la realización de todos los actos y diligencias necesarias a tal fin y es por ello que pesaba sobre los demandados la obligación de poner a disposición del escribano interviniente, el título de propiedad original, el Reglamento de Propiedad, los impuestos abonados al día y demás instrumentos exigidos en la materia. Nada de todo ello han cumplido4 .
Recuérdese que en nuestro caso la parte vendedora se ha comprometido a otorgar la escritura concomitantemente con el pago del saldo del precio y entrega de la posesión el día …….
Por su parte no corresponde considerar la prescripción liberatoria de la acción que entablo en la medida que la misma es interrumpida por la posesión pacífica y continuada que ejerce la parte compradora desde el día……….5 y que resulta de la tradición del inmueble que oportunamente le han hecho los vendedores, ya que ésta importa un reconocimiento tácito y permanente de respetar el derecho del adquirente.
Citar jurisprudencia aplicable al caso Por todo lo expuesto, corresponde hacer lugar a la demanda de escrituración, con costas.
4.- DAÑOS y PERJUICIOS:
La falta de cumplimiento de la obligación (en nuestro caso escrituración) ha sido por exclusiva culpa de los obligados vendedores del inmueble en cuestión y por ello, no sólo deberán ser condenados a cumplirla, sino también estarán obligados a satisfacer a la acreedora, en este caso cesionaria de la compradora, los perjuicios e intereses, sin que medie en este supuesto ninguna causa exonerativa de responsabilidad6 .
Que ya han pasado más de ………años desde que los vendedores hicieran la tradición del inmueble y percibieran la totalidad del pago del precio, sin embargo continúan en su postura incumplidora al no extender el título formal en virtud del cual se debe formalizar la operación.
Que esa circunstancia ha gravitado sobre el ejercicio pleno del derecho de propiedad de la actora, impidiéndole enajenar la propiedad, gravarla, ofrecerla como garantía para créditos personales, etc. En este caso el daño intrínseco es el que ha sufrido esta parte acreedora por la privación del uso pleno de la cosa por la privación del propio bien con motivo del incumplimiento de la obligación debida por los deudores. Por ello, se encuentra más que acreditado el daño ocasionado por el accionar de los aquí demandados y en tal concepto, por daño emergente mi parte reclama la suma de $…….- Además, debe tenerse en cuenta el agravio moral sufrido por los trastornos que se me han ocasionado al tener que efectuar numerosos reclamos en aras a obtener la escritura del inmueble, siempre con resultado negativo.
Que el incumplimiento contractual de la demandada ha provocado una alteración disvaliosa y ha resultado anímicamente perjudicial en el modo de estar de la actora ya que no ha podido disponer del inmueble y ni siquiera ha podido darlo en garantía para ejercer su actividad (detallar), con la cual se gana la vida.
Que el menoscabo espiritual sufrido, la angustia padecida y la imposibilidad de disponer de lo propio se ha agravado con el correr del tiempo, ya que se ha visto defraudada en las expectativas puestas en obtener el título de propiedad correspondiente de acuerdo con lo establecido en el régimen inmobiliario vigente y la obligación resultante del boleto de compraventa aquí adjuntado.
Entonces, es por todo ello que mi parte reclama en concepto de daño moral la suma de $…………- Como ya adelantara, esta parte se vio imposibilitada de ejercer plenamente el derecho de disponer de su propiedad. Por ello, deberá resarcirse también la chance perdida, entendida como una probabilidad cierta y suficiente de beneficio económico que resulta frustrado por el responsable (en nuestro caso los vendedores) y puede ser valorado en sí mismo aún prescindiendo del resultado final incierto en su intrínseco valor económico de probabilidad.- De allí que nos encontramos frente a una situación de incumplimiento que entraña simultáneamente un daño en los derechos económicos de esta parte, el cual deberá ser reparado por la parte incumplidora tomándose para ello en cuenta el impacto económico que ha sufrido esta parte al no poder disponer de su propiedad, ni siquiera darla en garantía para obtener un crédito.
Está claro que la parte co-contratante no ha puesto la diligencia necesaria para que efectivamente se pudiese otorgar el acto escriturario, ello ha puesto de manifiesto la conducta contraria a la buena fe que debe imperar en toda relación contractual, regla ampliamente consagrada en el art. 961 del CCyC7 .
Se debe entender como ocasionado el daño puesto que se ha sufrido en el interés de la parte. Como consecuencia del incumplimiento de los aquí demandados esta parte se encuentra privada de disponer de su derecho adquirido, quedando patentizado así el daño efectivamente sufrido con la frustración de la posibilidad de lograr consolidar la adquisición del bien inmueble que se encuentra jurídicamente protegido.
De tal modo, la pérdida de chance que implica este daño actual, resulta resarcible ya que se ha coartado la probabilidad cierta del beneficio económico que ha frustrado el accionar de los aquí incumplidores y por lo tanto responsables de causar el perjuicio real y concreto a esta parte, que puede ser valorada en sí misma en su intrínseco valor económico.- Mi parte reclama en concepto de pérdida de chance la suma de $…………….-
5.- COMPETENCIA:
Atento a lo expresado en la cláusula ……… del boleto de compraventa, V.S. es competente para entender en estos obrados, toda vez que las partes han pactado la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de…………, renunciando expresamente a cualquier otro fuero o jurisdicción.- 6.- SOLICITA SE DECRETE EMBARGO PREVENTIVO Y LA
INHIBICION DE LOS VENDEDORES: Que a fin de resguardar el cumplimiento de la obligación que aquí se demanda, vengo a solicitar a V.S. decrete embargo preventivo respecto de la propiedad objeto de autos y la inhibición general para vender y gravar bienes de los demandados.
Se tenga por cumplido el requisito de la contracautela con la suscripción del presente escrito.
7.- PRUEBA:
A fin de acreditar los extremos invocados, mi parte ofrece la siguiente: a) Documental: Asimismo, se acompañan: cartas documento originales (…) avisos de recibo… , boleto de compraventa, contrato de cesión, recibos de pago de saldo de precio (…), impuestos …. , certificado de dominio…. Copias de DNI, etc. b) Informativa: 1) Se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble de…….. a fin de que por medio de quien corresponda se expedir sobre la titularidad del inmueble objeto del presente juicio.
2) Se libre oficio a la Escribanía EE sita en calle …….. a fin de que informe si los vendedores han acompañado a esa Escribanía la documentación obrante en su poder y cuál es la documentación faltante a los efectos de formalizar la escritura traslativa de dominio respecto de la propiedad …….. y, en su caso, la fecha en la que se recepcionó dicha documentación. c) Confesional: Se cite a los demandados a absolver posiciones a tenor del pliego que oportunamente se adjuntará y bajo el apercibimiento de ley.- d) Testimonial: Se cite a prestar declaración testimonial a tenor de los interrogatorios que oportunamente se acompañarán a las siguientes personas, y en su caso conforme Ley 22.172, quienes declararán sobre la compraventa objeto del presente, las tratativas realizadas a fin de obtener la escrituración y los daños y perjuicios ocasionados a raíz del incumplimiento de los accionados:…………. e) Pericial Caligráfica Subsidiaria: Para el hipotético e improbable caso de desconocimiento de las firmas puestas en la documentación adjunta, se designe perito calígrafo único y de oficio a los fines de determinar la autenticidad de las firmas que se cuestionen.- El experto practicará su dictamen previa formación del cuerpo de escritura ante el Sr. Actuario.
Designo como perito de parte al Sr. Perito………….con domicilio en ….
Matricula…… 8.- DERECHO:
Fundo el derecho que me asiste en lo dispuesto por los arts. 1890, 1123, 1892, 1137, 1909, 1716, 1728, 961, y cdtes. Del CCy C, Doctrina y jurisprudencia aplicables.- 9.- PETITORIO:
Por todo lo expuesto, a V.S. solicito:
1) Se me tenga por presentada, por parte, con el domicilio legal y electrónico constituido.- 2) Se agregue la documentación acompañada y se reserve la documentación original en Secretaría.
3) Se tenga por ofrecida la prueba.- 4) Se ordene medida cautelar tal como fuera peticionada en el Punto 6.- 5) Oportunamente se condene a los demandados a escriturar el inmueble y al pago de los daños y perjuicios reclamados, con costas.
6) A todo evento se deja planteado el caso federal, por encontrase en juego derechos constitucionalmente amparados.
7) Se deja expresamente autorizados a consultar el expediente, diligenciar cédulas, oficios, sacar fotocopias y en general a realizar todo trámite inherente a estos obrados a ……….
Proveer de Conformidad, SERA JUSTICIA..-
1 ARTICULO 1890.-Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
2 ARTICULO 1123.-Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
3 ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
4 ARTICULO 1137.-Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.
5 ARTICULO 1909.-Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
6 ARTICULO 1716.-Deber de reparar. La violación del deber de no dañar a otro, o el incumplimiento de una obligación, da lugar a la reparación del daño causado, conforme con las disposiciones de este Código.
ARTICULO 1728.-Previsibilidad contractual. En los contratos se responde por las consecuencias que las partes previeron o pudieron haber previsto al momento de su celebración. Cuando existe dolo del deudor, la responsabilidad se fija tomando en cuenta estas consecuencias también al momento del incumplimiento.
7 ARTICULO 961.-Buena fe. Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe.
Obligan no sólo a lo que está formalmente expresado, sino a todas las consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor.
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Leer en https://aldiaargentina.microjuris.com/2024/01/24/practica-modelo-inicia-demanda-de-escrituracion-y-danos-y-perjuicios-2/