El drama de alquilar: precios por las nubes, acuerdos por seis meses y propiedades vacías
Otra vez la Ley de Alquileres está en el centro de la polémica. Mientras en el Congreso se debaten sus modificaciones, por ahora sin definiciones, el mercado continúa retraído: hoy, los propietarios deciden prorrogar los contratos por períodos muy cortos o hasta mantener sus inmuebles vacíos, reduciendo aún más el número de propiedades en oferta en el mercado locativo.
«El mercado está expectante, hay mucha información cruzada. El año pasado se había bajado Bienes Personales, lo cual había sido una buena noticia. Se sumó luego el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional que generó un revaluó inmobiliario y, ahora, el debate de una nueva Ley de Alquileres. Los propietarios se quieren proteger y eso incide en el precio de los alquileres», explica Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima.
Qué pasa con los alquileres
Hoy el stock disponible de alquileres se reduce a niveles históricos. «No hay propiedades para alquilar», sostiene Marta Liotto presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).
Según la matriculada, en el primer trimestre del año la situación se agravó hasta llegar a mínimos históricos de oferta disponible de inmuebles en alquiler.
Según datos de Daniel Bryn, asesor inmobiliario y dueño de Invertire Real Estate, hoy hay 5700 departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, aproximadamente 40% menos que hace 6 meses.
Lo que sucede hoy es que muchos de los inversores «se retira del mercado de los alquileres porque no es rentable. Hoy, este tipo de inversor está desapareciendo. El público es el comprador final», explica Achával.
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Esto genera una suba de los precios. Según los datos relevados por Zonaprop, en el último año los valores ascendieron un 53%. En el primer trimestre del año los alquileres (nuevos contratos) acumulan una suba de 14%.
«Es muy mal momento para el sector. Para propietarios y locatarios hay una gran incertidumbre sobre cuáles son las reglas de juego», explica Achával.
En medio de la polémica crece el número de propietarios que deciden cerrar las puertas de sus inmuebles y dejarlos como viviendas ociosas. «Hasta que no se defina el futuro de la nueva ley muchos propietarios deciden quitar sus inmueble del mercado y esto aumenta semana a semana», remarca Liotto.
Las prórrogas en los contratos locativos son cada vez más comunes
El mayor problema lo tienen los inquilinos que tienen sus contratos a punto de vencerse. «Los propietarios que tenían acuerdos hasta marzo lo que hicieron fue una prórroga, que son acuerdos entre partes, en la mayoría de los casos por seis meses«, explica Liotto.
Lo cierto es que las prórrogas de contratos vencidos crecieron en los últimos seis meses, muchas veces con abusos en los precios y aumentos desmedidos. Lo curioso es que, si bien era una práctica que comenzó a tomar fuerza con la nueva Lay de Alquileres, como un mecanismo para poder continuar con la vieja norma, las prórrogas que, en un principio de hacían por dos años -el mismo tiempo que disponía esa norma-, hoy se hacen por un año y hasta seis meses.
Otra de las consecuencias que genera el debate de la Ley de Alquileres y la falta de decisiones sobre el tema, es que crece el número de propiedades que se vuelcan al mercado locativo, pero con valores en dólares, como una manera de los dueños de cubrirse de una inflación sin freno.
Qué pasa con la venta de inmuebles
La ley de alquileres afecta también al mercado de compra-venta. Esto es como consecuencia de la baja rentabilidad que genera hoy un inmueble en alquiler.
Según los últimos datos de Zonaprop hoy la rentabilidad es del 3,46%, pero en algunos barrios como Palermo o Caballito esa suma apenas alcanza al 3%.
La baja rentabilidad, sumado al anuncio de nuevos impuestos como el revalúo inmobiliario desalentaron al inversor que apostaba a comprar un inmueble para destinarlo al mercado del alquiler. «Hoy no existen estos inversores, lo que reducen aún más el número de operaciones», explica Achával.
Según los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en febrero se realizaron 1558 escrituras. Lo que muestra que solo en los primeros dos meses del año se hicieron un total de 2943 operaciones, el segundo peor registro después del 2020, en plena pandemia.
El Radar Inmobiliario, que elabora Achával, muestra que el stock actual de inmuebles a la venta es de 162.000 unidades y solo se vende menos del 1%. Se requiere entre 5,6 y 5,8 años en absorber la demanda solo en Capital, cuándo el promedio histórico era de dos años.
Pedido de las inmobiliarias
El lunes las cámaras inmobiliarias presentaron un documento al Congreso Nacional en donde expresan la necesidad de modificaciones urgentes a la Ley vigente.
«Este documento histórico para el sector nació luego de un gran trabajo conjunto entre los profesionales inmobiliarios de todo el país, poniendo en conjunto el conocimiento que cada uno tiene de la realidad del mercado en su provincia o región», explica Liotto.
«Nos encolumnamos detrás de la postura de modificar únicamente plazo o periodo de contrato y el plazo y formato de actualización de los valores«, indican.
Hoy, la nueva ley establece contratos por tres años y una actualización anual que toma como parámetro el índice de inflación y la suba de los salarios.
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«Todas las entidades del sector hemos puesto a disposición del Congreso a nuestros equipos técnicos, y confiamos en poder empezar a trabajar de inmediato con los legisladores a fin de dar forma a la Ley que requiere el mercado para recuperar su vitalidad«, finaliza la matriculada.
«Creemos que una vez más el Estado se mete en temas de propiedad privada y lo que hace es generar más confusión y malestar. Lo que nosotros notamos es que los propietarios ya están cansados de este tipo de intervenciones, donde les indiquen con impuestos y reglas como tienen que manejar su o sus propiedades», agrega Matías Chirom, director general de Baigún Operaciones Inmobiliarias.
«Todos deberían poder acceder a una vivienda, pero no desde las trabas y los obstáculos, sino desde el incentivo y beneficios para este acceso. Estas regulaciones afectan a las dos partes involucradas; ya quienes se veían limitados a acceder a una vivienda, ahora con estas posibles regulaciones, se ven más imposibilitados», finaliza el especialista.
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